Nhận định về mức giá 12,5 tỷ cho nhà đường Nguyễn Kiệm, Phường 9, Quận Phú Nhuận
Giá đang rao bán là 12,5 tỷ đồng cho diện tích đất 100 m², tương đương 125 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi tại khu vực Phú Nhuận, đặc biệt trong hẻm có chiều rộng gần 4m, xe hơi tránh cách 20m, cách mặt tiền vài bước chân.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
Chúng ta có các yếu tố sau:
- Vị trí: Đường Nguyễn Kiệm, Phường 9, Quận Phú Nhuận, là khu vực trung tâm, giáp các tuyến đường lớn như Phan Đăng Lưu, Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, thuận tiện di chuyển tới sân bay chỉ 10 phút.
- Diện tích đất: 100 m², mặt tiền rộng 5 m, chiều dài 20 m.
- Kết cấu: 1 trệt, 1 lầu, 3 phòng ngủ, 2 WC, nhà hoàn thiện cơ bản, có thể cải tạo hoặc xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV).
- Hẻm: Hẻm xe hơi, rộng gần 4m, xe hơi tránh cách 20m.
- Pháp lý: Sổ hồng đầy đủ, hoàn công, công chứng ngay.
Bảng so sánh giá nhà hẻm xe hơi khu vực Phú Nhuận gần đây
| Địa chỉ | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Ngày giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Phan Đăng Lưu, P.3, Q.Phú Nhuận | 90 | 10,8 | 120 | Hẻm xe hơi 4m, nhà 2 tầng, hoàn thiện cơ bản | 03/2024 |
| Đường Hoàng Văn Thụ, P.9, Q.Phú Nhuận | 100 | 11,5 | 115 | Hẻm xe hơi 3.5m, nhà 2 tầng, xây mới, có thể làm CHDV | 01/2024 |
| Đường Phan Đình Phùng, P.2, Q.Phú Nhuận | 110 | 13,0 | 118 | Hẻm xe hơi 4m, nhà 3 tầng, hoàn thiện tốt | 02/2024 |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Dựa trên bảng so sánh, mức giá trung bình cho nhà hẻm xe hơi tương tự trong khu vực dao động từ 115 triệu đến 120 triệu đồng/m². Mức giá 125 triệu đồng/m² mà chủ nhà đưa ra cao hơn khoảng 4-8% so với giá thị trường cùng loại.
Tuy nhiên, nếu nhà có lợi thế đặc biệt như vị trí ngay ngã tư lớn, hẻm rộng, an ninh tốt, tiện ích xung quanh phát triển mạnh hoặc có thể xây CHDV thu nhập cao thì mức giá này có thể chấp nhận được.
Đề xuất giá hợp lý hơn cho bất động sản này là khoảng 11,8 – 12 tỷ đồng. Mức giá này vừa sát với thị trường, vừa có thể thuyết phục được chủ nhà nếu trình bày dựa trên các giao dịch thực tế gần đây và tiềm năng phát triển.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
- Trình bày bảng so sánh giá thực tế các giao dịch tương tự trong khu vực đã hoàn thành gần đây, nhấn mạnh mức giá phổ biến là 115-120 triệu/m².
- Phân tích kỹ ưu điểm và nhược điểm của căn nhà (hẻm xe hơi, kết cấu, pháp lý) để làm rõ giá trị thực tế.
- Đề xuất mức giá 11,8 tỷ đồng dựa trên giá thị trường, đồng thời nhấn mạnh sự nhanh chóng và chắc chắn trong giao dịch, tránh rủi ro kéo dài thời gian tìm kiếm khách hàng khác.
- Nhấn mạnh tiềm năng phát triển và khả năng cải tạo căn nhà giúp tăng giá trị về lâu dài, từ đó chủ nhà có thể xem xét để đồng ý mức giá hợp lý.
Kết luận, mức giá 12,5 tỷ đồng là hơi cao so với thị trường hiện nay, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt về vị trí và tiện ích, mức giá này có thể chấp nhận được. Người mua nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 11,8 tỷ đồng để đảm bảo hợp lý và có lợi hơn.
