Nhận định về mức giá 11,6 tỷ cho tòa căn hộ 5 tầng tại Khuê Mỹ, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 11,6 tỷ đồng cho một tòa nhà 5 tầng, diện tích 70 m², với 9 phòng khép kín, thang máy, và vị trí mặt tiền đường 7m tại khu vực Khuê Mỹ, gần biển Mỹ Khê là mức giá khá cao nhưng không phải là không hợp lý.
Khu vực Ngũ Hành Sơn nói chung và Khuê Mỹ nói riêng đang là điểm nóng du lịch của Đà Nẵng, với lượng khách quốc tế và nội địa lớn ổn định quanh năm. Các bất động sản cho thuê tại đây thường có khả năng sinh lời tốt nhờ vị trí đắc địa, gần biển và các tiện ích du lịch – dịch vụ.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang bán | Tình hình thị trường tham khảo |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Khuê Mỹ, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng – khu phố biển, cách biển Mỹ Khê vài phút đi bộ | Khu vực này có giá đất mặt tiền đường trung bình từ 130 – 180 triệu/m² tùy vị trí cụ thể (theo các giao dịch năm 2023) |
| Diện tích | 70 m², mặt tiền 5m, đường trước nhà 7m | Diện tích nhỏ nhưng đa số các BĐS kinh doanh dịch vụ, căn hộ cho thuê tại đây có diện tích từ 60 – 100 m² |
| Số tầng, phòng | 5 tầng, 9 phòng ngủ khép kín, có thang máy | Nhà xây cao tầng có thang máy tương đối hiếm, tăng giá trị cho thuê và tiện ích |
| Giá bán | 11,6 tỷ đồng | Giá đất trung bình khoảng 130 – 180 triệu/m²; tính toán: 70 m² x 150 triệu = 10,5 tỷ (chưa tính xây dựng và nội thất) |
| Doanh thu cho thuê | 40 triệu/tháng (480 triệu/năm) | Lợi suất cho thuê khoảng 4.1%/năm, khá ổn định trong bối cảnh thị trường hiện nay |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ, PCCC đầy đủ | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch và vận hành |
Nhận xét và đề xuất
Giá 11,6 tỷ đồng là mức giá chấp nhận được nếu bạn đánh giá cao tiềm năng khai thác cho thuê lâu dài, tính pháp lý đầy đủ và vị trí đắc địa gần biển. Tuy nhiên, nếu xét về mặt giá đất cơ bản và chi phí xây dựng, có thể thấy giá bán có phần cao hơn mức giá thị trường trung bình khoảng 10-15%.
Nếu muốn thương lượng, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng, căn cứ vào:
- Giá đất tham khảo trung bình khu vực là 130 – 150 triệu/m².
- Chi phí xây dựng và nội thất đã được hoàn thiện (thang máy, thiết bị cao cấp) tăng giá trị tài sản.
- Doanh thu cho thuê ổn định nhưng lợi suất khoảng 4 – 4.5% chưa quá cao so với các kênh đầu tư khác.
Hướng tiếp cận với chủ đầu tư nên tập trung vào:
- Khẳng định bạn hiểu rõ về tiềm năng và ưu điểm của tòa nhà.
- Đề xuất mức giá hợp lý dựa trên phân tích thị trường, tránh gây mất thiện cảm.
- Đưa ra các lập luận về rủi ro thị trường, chi phí bảo trì, vận hành để làm cơ sở giảm giá.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng, giấy phép xây dựng, PCCC để đảm bảo không vướng mắc.
- Thẩm định thực tế tình trạng tòa nhà, nội thất, thang máy, hệ thống điện nước để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Đánh giá khả năng khai thác cho thuê, tham khảo các hợp đồng thuê hiện tại và tỷ lệ lấp đầy.
- Xem xét chi phí vận hành, quản lý tòa nhà và các khoản thuế, phí liên quan.
- Phân tích dòng tiền thực tế để đảm bảo mức sinh lời phù hợp với kỳ vọng đầu tư.
Kết luận
Nếu bạn có đủ nguồn lực tài chính và mục tiêu đầu tư dài hạn, tòa căn hộ 5 tầng ở Khuê Mỹ với mức giá 11,6 tỷ đồng là lựa chọn phù hợp trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay. Tuy nhiên, vẫn nên thương lượng để giảm giá khoảng 5 – 10% nhằm tăng biên lợi nhuận và giảm rủi ro đầu tư. Đồng thời, cần thận trọng kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng tài sản trước khi quyết định.