Nhận định nhanh về mức giá
Theo dữ liệu cung cấp, khách sạn 6 tầng, 23 phòng, diện tích 157 m² (ngang 6,5m), tọa lạc trên trục Nguyễn Văn Thoại – vị trí sầm uất, gần biển Mỹ Khê, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, được chào bán với mức giá 25 tỷ đồng. So với mặt bằng chung khu vực này, giá này ở mức hợp lý nếu vận hành tốt và tài sản nằm tại vị trí thực sự đẹp, tiềm năng tăng trưởng du lịch cao.
So sánh thực tế với thị trường
| Tiêu chí | BĐS đang xét | BĐS tương đương trên thị trường |
|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Văn Thoại, gần biển Mỹ Khê, khu du lịch, phố Tây | Mai Thúc Lân, Võ Văn Kiệt, Hồ Nghinh (cách biển 300-400m) |
| Diện tích đất | 157 m² (ngang 6,5m) | 120-180 m² |
| Kết cấu | 6 tầng, 23 phòng | 6-8 tầng, 18-28 phòng |
| Giá bán | 25 tỷ | 22 – 32 tỷ (tuỳ vị trí, kết cấu, nội thất) |
| Doanh thu vận hành/tháng | 70-150 triệu (tuỳ người vận hành) | 60-130 triệu (tuỳ vị trí, lượng khách, nội thất) |
| Khoảng cách ra biển | Dưới 500m | 300-700m |
Phân tích chi tiết
1. Giá trị đất và vị trí:
- Đất mặt tiền Nguyễn Văn Thoại, gần biển, giá đất đã ở mức 250-320 triệu/m² (tùy đoạn đường, vị trí lô góc hoặc không).
- Giá trị đất riêng khoảng 39-50 triệu/m² x 157 m² = 24,6 – 31,3 tỷ đồng (theo giá giao dịch năm 2023-2024 của các lô tương tự).
2. Giá trị xây dựng và tài sản trên đất:
- Xây dựng 6 tầng, 23 phòng khách sạn, tổng diện tích sàn khoảng 800-1.000 m². Giá xây dựng mới cho khách sạn tiêu chuẩn 3 sao khoảng 7-10 triệu/m², tức 5,6-10 tỷ đồng.
- Khách sạn đã vận hành, không phải chi thêm vốn đầu tư ban đầu, tiết kiệm thời gian thủ tục.
3. Khả năng khai thác kinh doanh:
- Doanh thu hiện tại 70 triệu/tháng (bên thứ 3 vận hành) ~ 840 triệu/năm. Nếu tự vận hành tốt có thể đạt 150 triệu/tháng ~ 1,8 tỷ/năm.
- Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư khoảng 3,4% (nếu cho thuê) đến hơn 7% (tự vận hành tối ưu).
- Thị trường du lịch Đà Nẵng đang phục hồi mạnh mẽ từ quý 4/2023, lượng khách quốc tế tăng trưởng ổn định.
4. So sánh giá thành với sản phẩm tương tự:
- Khách sạn cùng quy mô, vị trí, diện tích ở Mỹ An, Mỹ Khê chào bán phổ biến 22-32 tỷ tùy nội thất, chất lượng, thương hiệu vận hành.
- Sản phẩm này không bị vượt giá, thậm chí giá cạnh tranh nhẹ nếu vận hành thực sự đạt mức doanh thu tối ưu.
Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý: Sổ đỏ, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh khách sạn, PCCC, phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình.
- Xác minh hợp đồng thuê vận hành hiện tại: Thời hạn, điều kiện thanh lý, trách nhiệm khi chuyển nhượng.
- Kiểm tra thực tế tình trạng khách sạn, nội thất, hệ thống kỹ thuật để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Đánh giá tiềm năng tăng trưởng của khu vực, đặc biệt là các dự án hạ tầng, lượng khách du lịch quốc tế.
- Cần có đội ngũ vận hành khách sạn chuyên nghiệp nếu muốn tối ưu hóa lợi nhuận, tránh rủi ro doanh thu thấp.
Kết luận
Mức giá 25 tỷ đồng là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại nếu các yếu tố pháp lý, vận hành, nội thất đạt chuẩn và bạn có chiến lược khai thác phù hợp. Tuy nhiên, chỉ nên xuống tiền sau khi đã kiểm tra kỹ về pháp lý, tình trạng tài sản và xác minh khả năng doanh thu thực tế. Nếu bạn chỉ muốn đầu tư giữ tài sản, cho thuê thì tỷ suất lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn; ngược lại, nếu có thể tự khai thác, tối ưu vận hành thì đây là lựa chọn đáng cân nhắc để đón đầu sự phục hồi của du lịch Đà Nẵng.
