Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3.5 tầng mặt tiền đường Trần Bạch Đằng, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có diện tích đất 315 m², sàn sử dụng khoảng 700 m². Giá thuê đưa ra là 175 triệu/tháng, tương đương khoảng 250.000 VNĐ/m² sàn/tháng.
So sánh với thị trường mặt bằng kinh doanh mặt tiền tại khu vực Mỹ An, đặc biệt tuyến đường Trần Bạch Đằng sát biển, mức giá thuê trung bình dao động từ 150.000 – 220.000 VNĐ/m² sàn/tháng tùy vị trí và loại hình kinh doanh. Giá 175 triệu/tháng cho 700 m² sàn tương ứng mức giá trung bình khá, không phải mức giá rẻ nhưng cũng không quá cao.
Nhà 3.5 tầng, 3 tầng trống suốt thuận tiện cho kinh doanh đa ngành, có sân thượng và sân vườn tạo điểm cộng về không gian mở. Kết cấu còn mới hoặc bảo dưỡng tốt sẽ là lợi thế. Chi phí xây dựng mới ước tính 6-7 triệu/m², nếu xây mới cho thuê thì giá thuê phải cao hơn nhiều (trên 280 triệu/tháng cho 700 m² sàn), do đó thuê nhà hiện tại hợp lý nếu nhà còn sử dụng tốt.
Nhận xét về giá: Giá thuê này là mức trung bình khá, không ngáo giá nhưng người thuê cần kiểm tra kỹ tình trạng nhà cũng như các chi phí phát sinh. Nếu nhà cũ hoặc cần sửa chữa nhiều, có thể thương lượng giảm giá từ 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 15m: Thuận tiện cho kinh doanh, trưng bày sản phẩm, dễ dàng tiếp cận khách hàng.
- Vị trí ngay khu du lịch: Lượng khách du lịch đông, tiềm năng kinh doanh dịch vụ, nhà hàng, cà phê hoặc cửa hàng lưu niệm cao.
- 3 tầng trống suốt: Không gian rộng rãi, linh hoạt thiết kế, phù hợp nhiều loại hình kinh doanh từ bán hàng đến văn phòng.
- Sân thượng và sân vườn: Tạo không gian mở, có thể tận dụng làm khu vực giải trí, sự kiện nhỏ hoặc quảng bá thương hiệu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để làm mặt bằng kinh doanh dịch vụ, nhà hàng hoặc showroom cao cấp nhắm đến khách du lịch và người dân địa phương có thu nhập khá. Với diện tích lớn và diện tích sàn sử dụng nhiều tầng, cũng có thể cho thuê từng tầng hoặc kết hợp văn phòng cho thuê. Đầu tư cải tạo nhẹ để tăng tính thẩm mỹ sẽ giúp thu hút khách thuê dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Mặt bằng mặt tiền Võ Nguyên Giáp |
Đối thủ 2 Mặt bằng mặt tiền Nguyễn Văn Thoại |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 315 đất / 700 sử dụng | 280 đất / 600 sử dụng | 320 đất / 650 sử dụng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 175 | 160 | 180 |
| Mặt tiền (m) | 15 | 10 | 12 |
| Tầng sử dụng | 3.5 tầng | 3 tầng | 3 tầng |
| Vị trí | Khu du lịch Mỹ An | Gần biển Võ Nguyên Giáp | Khu dân cư sầm uất Nguyễn Văn Thoại |
| Tiềm năng kinh doanh | Cao (du lịch, dịch vụ) | Cao (khách du lịch) | Trung bình (dân cư) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, đặc biệt sàn tầng trên, cầu thang, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Xác nhận giấy phép kinh doanh, giấy phép xây dựng và các quy định về kinh doanh tại khu vực du lịch.
- Đánh giá mức độ bảo trì, xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay không.
- Kiểm tra giao thông khu vực, khả năng tiếp cận và đỗ xe cho khách hàng.
- Tham khảo quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro bị ảnh hưởng bởi dự án mới hoặc thay đổi hạ tầng.
- Thương lượng để giảm giá nếu phát hiện nhà cần sửa chữa hoặc có chi phí phát sinh.
