Nhận định về mức giá 5,9 tỷ đồng cho dãy trọ mặt tiền Đoàn Hữu Trưng, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 5,9 tỷ đồng đối với dãy trọ mặt tiền có diện tích 123 m², ngang 5m tại khu vực Đoàn Hữu Trưng là mức giá có phần cao so với thị trường hiện tại. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem xét hợp lý nếu xét đến các yếu tố về vị trí, dòng tiền cho thuê hiện tại và tiềm năng phát triển của khu vực.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và kết nối giao thông
Đường Đoàn Hữu Trưng thuộc Phường Hòa An, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là tuyến đường có giao thông thuận tiện, rộng 8m, gần khu vực kinh doanh sầm uất và trụ sở quân đội, đảm bảo an ninh và dân trí cao. Điều này góp phần tăng giá trị bất động sản.
2. Thông tin về tài sản
- Diện tích: 123 m², ngang 5m, sổ vuông vắn, pháp lý rõ ràng.
- Loại BĐS: Nhà mặt tiền dạng dãy trọ, có 4 phòng ngủ, nhà bếp, phòng ăn, sân thượng và chỗ để xe hơi đầy đủ.
- Dòng tiền cho thuê hiện tại khoảng 10 triệu/tháng (~120 triệu/năm), tương đương lợi suất khoảng 2%/năm trên giá bán 5,9 tỷ.
3. So sánh giá thực tế trên thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đoàn Hữu Trưng, Cẩm Lệ | 123 | Dãy trọ mặt tiền | 5,9 | ~47,97 | Đang chào bán, dòng tiền 10 triệu/tháng |
| Đường 7.5m khu vực tương tự, Cẩm Lệ | 120 | Dãy trọ | 5,0 | ~41,67 | Bán nhanh, tiềm năng tăng giá |
| Đường mặt tiền khác, Cẩm Lệ | 130 | Nhà mặt tiền 4 PN | 6,2 | ~47,69 | Gần trung tâm, mới xây |
4. Nhận xét về giá và đề xuất
Giá 5,9 tỷ đồng tương đương khoảng 48 triệu đồng/m², cao hơn so với các bất động sản dãy trọ tương tự trong khu vực đang chào bán ở mức 41-45 triệu đồng/m². Dòng tiền cho thuê 10 triệu/tháng tạo ra lợi suất khoảng 2%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lợi suất bất động sản cho thuê phổ biến (thường 6-8%/năm). Điều này khiến giá bán chưa phản ánh tốt dòng tiền tạo ra.
Nếu mục tiêu là đầu tư sinh lời từ cho thuê, mức giá hiện tại chưa thật sự hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu mua để an cư hoặc có kế hoạch nâng cấp tài sản, vị trí tốt và pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn.
5. Các lưu ý khi xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, sổ đỏ, quyền sử dụng đất và các cam kết liên quan.
- Kiểm tra hiện trạng dãy trọ, chi phí bảo trì, sửa chữa nếu có kế hoạch cho thuê dài hạn.
- Đánh giá chính xác tiềm năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực.
- Đàm phán với chủ nhà dựa trên lợi suất cho thuê và thực trạng để giảm giá hợp lý.
6. Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích lợi suất và so sánh thị trường, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 5,0 – 5,3 tỷ đồng. Mức giá này tương ứng với giá/m² khoảng 41-43 triệu đồng, đồng thời mang lại lợi suất cho thuê khoảng 2.3-2.4%/năm, phù hợp hơn với thực tế thị trường hiện tại và tiềm năng gia tăng giá trị.
Trong quá trình thương lượng, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá:
- Dòng tiền cho thuê hiện tại chưa tương xứng với giá bán.
- Cần tính đến chi phí bảo trì và rủi ro khi đầu tư vào dãy trọ.
- Thị trường đang có nhiều lựa chọn tương tự với giá thấp hơn.
- Sẵn sàng giao dịch nhanh nếu giá được điều chỉnh phù hợp.
