Thẩm định giá trị thực:
Nhà trọ 1 tầng, diện tích đất 200m² (10x20m), diện tích sử dụng 300m² (có thể do nhiều phòng và diện tích tầng lửng hoặc xây dựng mở rộng), giá chào bán 3,5 tỷ đồng tương đương khoảng 17,5 triệu/m² đất. Với khu vực Thành phố Dĩ An, Bình Dương, giá đất mặt tiền hoặc gần các tuyến đường lớn như ĐT743C, khu công nghiệp Tân Đông Hiệp B hiện dao động khoảng 18-22 triệu/m², tùy vị trí và tiện ích.
Nhà hiện trạng 1 tầng, hoàn thiện cơ bản, với 11 phòng trọ cho dòng tiền thuê khoảng 18 triệu/tháng (~6%/năm so với giá bán). Xét về giá xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), nếu tái đầu tư xây lại nhà trọ 2-3 tầng (tăng diện tích sử dụng lên 600-700m²), tổng chi phí đầu tư khoảng 4-5 tỷ. Như vậy, mức giá hiện tại phù hợp với trạng thái nhà cũ, có thể xem là khá sát giá thị trường.
Nhận xét về giá: Giá 3,5 tỷ (~17,5 triệu/m²) là mức giá sát thị trường, không hời cũng không quá cao. Người mua cần lưu ý chi phí cải tạo và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Nếu so với các lô đất trống hoặc nhà mới xây gần đó có giá 20-22 triệu/m², mức giá này có thể chấp nhận được.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần trung tâm hành chính Dĩ An, KCN Tân Đông Hiệp B, thuận tiện cho người lao động thuê trọ.
- Hẻm 2 sẹc đủ rộng để xe hơi vào, thuận tiện cho việc đi lại và vận chuyển.
- Diện tích đất rộng 200m², chiều ngang 10m – tương đối hiếm trong phân khúc nhà trọ ở khu vực này.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, giấy tờ pháp lý minh bạch.
- Nhà có 11 phòng trọ và nhiều phòng vệ sinh, dòng tiền thuê ổn định khoảng 18 triệu/tháng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để mua giữ tài sản cho thuê dài hạn, bởi dòng tiền thuê 18 triệu/tháng khá tốt so với vốn đầu tư. Nếu có vốn và thời gian, có thể cải tạo hoặc xây mới lên 2-3 tầng để tăng số phòng trọ, tối ưu dòng tiền. Không phù hợp làm nhà ở riêng biệt do cấu trúc căn nhà nhiều phòng nhỏ, tiện ích hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 2 sẹc Đỗ Tấn Phong, gần KCN Tân Đông Hiệp B | Mặt tiền đường DT743C, Dĩ An | Ngõ lớn, gần chợ Tân Đông Hiệp |
| Diện tích đất (m²) | 200 | 150 | 220 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 17,5 | 20 | 18 |
| Loại hình | Nhà trọ 1 tầng, 11 phòng | Nhà mới xây 2 tầng, nhà ở | Nhà trọ 1 tầng, 8 phòng |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 18 | Không cho thuê | 12 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại, xem có ổn định, tránh rủi ro mất nguồn thu.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: do nhà 1 tầng cũ, cần xem xét kết cấu, thấm dột, điện nước, sửa chữa cần thiết.
- Đánh giá hẻm 2 sẹc có đủ rộng để xe tải nhỏ vào cho việc vận chuyển, sửa chữa, phòng trường hợp cháy nổ.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, dự án khu công nghiệp có mở rộng hay quy hoạch thay đổi nhằm tránh rủi ro bị giải tỏa hoặc ảnh hưởng tiêu cực.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và vị trí hẻm, tránh hẻm cụt hoặc khu vực dễ ngập nước.
