Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà diện tích 60m², nhà trong kiệt (hẻm) Phan Thanh, trung tâm Quận Thanh Khê, Đà Nẵng được rao bán với giá 3,7 tỷ đồng. Tính đơn giá trên diện tích đất và sàn sử dụng (1 lầu + gác lửng ước tính khoảng 90m² sàn), ta có:
- Đơn giá đất + nhà = 3,7 tỷ / 60m² = khoảng 61,7 triệu/m² đất.
- Diện tích sử dụng thực tế khoảng 90m², đơn giá xây dựng tương đương ~41 triệu/m² sàn.
So với mặt bằng giá đất trung tâm Thanh Khê hiện nay, các lô đất mặt tiền đường nhỏ có giá khoảng 50-70 triệu/m² tùy vị trí. Nhà trong kiệt thường giảm khoảng 20-30% giá so với mặt tiền chính. Tính toán chi phí xây mới trung bình 6-7 triệu/m², giá 3,7 tỷ cho căn nhà cũ có 2 phòng ngủ, 1 lầu, gác lửng là khá cao.
Nhận xét về giá: Giá này nghiêng về mức cao, có thể bị ngáo giá khoảng 15-20% so với giá trị thực dựa trên hẻm 3m nhỏ, nhà cũ, và hạn chế về mặt tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, cách đường chính chỉ 50m, gần AEON Mall và chợ Cồn rất thuận tiện cho sinh hoạt và thương mại.
- Nhà có sân thượng và chỗ để xe hơi, hiếm trong hẻm nhỏ ở khu vực này.
- Kết cấu 1 lầu + gác lửng giúp tận dụng tối đa không gian trong diện tích hạn chế.
- Hẻm nhỏ 3m, khả năng quay đầu xe hơi khó, có thể gây bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm. Nếu mua đầu tư, có thể tận dụng diện tích hiện tại để cho thuê hoặc cải tạo lại theo mô hình căn hộ dịch vụ nhỏ. Khả năng xây mới nâng tầng vẫn bị hạn chế do diện tích nhỏ và hẻm nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hoặc mục đích kinh doanh cần mặt tiền lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m Phan Thanh) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Phan Thanh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Giá (tỷ đồng) | 3,7 | 3,2 | 5,5 |
| Loại nhà | Nhà trong hẻm 3m | Nhà trong hẻm 4m | Nhà mặt tiền |
| Số lầu | 1 + gác lửng | 1 lầu | 2 lầu |
| Vị trí | Cách đường chính 50m | Cách đường chính 40m | Trực tiếp mặt đường chính |
| Tiện ích | Gần AEON Mall, chợ Cồn | Gần chợ Cồn | Gần trung tâm thương mại lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng: giấy tờ đất, nhà có tranh chấp không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà cũ: thấm dột, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước.
- Hẻm nhỏ 3m: khảo sát khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm, nhất là xe hơi.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh để tránh bị ảnh hưởng bởi dự án mới hoặc quy hoạch mở rộng đường.
- Kiểm tra phong thủy hẻm, tránh nhà cuối hẻm cụt hoặc góc khuất gây bất lợi.
