Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 5 tầng diện tích đất 52m², xây dựng nở hậu với diện tích sử dụng khoảng 250m², giá chào 5,45 tỷ đồng tương đương 104,81 triệu/m² sàn. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Nơ Trang Long, Bình Thạnh.
So sánh với giá xây dựng mới trung bình khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, chi phí xây mới 5 tầng (50-52m² x 5 tầng ~ 250m²) khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng. Như vậy, phần giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn trong giá bán.
Giá thị trường khu vực Nơ Trang Long, Bình Thạnh hiện nay dao động khoảng 80-95 triệu/m² đối với nhà hẻm xe hơi, nhà mới xây hoặc cải tạo đẹp. Mức giá 104 triệu/m² đang bị đẩy cao khoảng 10-20% so với giá phổ biến.
Nhận xét: Giá chào đang hơi cao so với mặt bằng, người mua cần thương lượng giảm ít nhất 5-10% để có mức giá hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 5 tầng với 3 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc có nhu cầu không gian rộng.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện đi lại, không phải hẻm quá nhỏ – một điểm cộng lớn tại khu vực Bình Thạnh vốn nhiều hẻm nhỏ.
- Vị trí gần chợ, bệnh viện, trường học các cấp, thuận tiện sinh hoạt và di chuyển sang các quận trung tâm.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không nằm trong khu quy hoạch hay lộ giới, giảm rủi ro về pháp lý.
- Nhà nở hậu giúp tối ưu ánh sáng và thông gió, tăng giá trị sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do vị trí thuận tiện và số tầng lớn. Hoặc đầu tư mua vào, cải tạo lại nội thất để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích đất nhỏ và vị trí trong hẻm dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nơ Trang Long, 50m², 4T, 4PN) | Đối thủ 2 (Nơ Trang Long, 55m², 5T, 3PN) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 52 | 50 | 55 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Số phòng ngủ | 3 | 4 | 3 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không | Có |
| Giá chào (tỷ) | 5,45 | 5,1 | 5,6 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 104,81 | 102 | 101 |
| Pháp lý | Đã có sổ, không quy hoạch | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà: Vì nhà 5 tầng trong hẻm, cần kiểm tra khung chịu lực, tránh hiện tượng lún nứt do xây lâu.
- Kiểm tra hẻm có đủ rộng để xe hơi ra vào dễ dàng, tránh phiền toái trong sinh hoạt.
- Xem xét phong thủy nhà nở hậu, tránh hướng cửa chính hoặc cầu thang đặt sai vị trí gây hao tài vận.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc vướng quy hoạch nhỏ lẻ.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất, hệ thống điện nước, tránh tốn chi phí sửa chữa lớn sau mua.
