Nhận xét về mức giá 11,95 tỷ đồng cho nhà 4 tầng tại Phạm Khiêm Ích, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá bán 11,95 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 4 tầng, diện tích 100 m² tại khu vực Phạm Khiêm Ích, Ngũ Hành Sơn được đánh giá là mức giá cao so với mặt bằng chung, nhưng vẫn có thể xem xét trong một số trường hợp đặc biệt.
Nguyên nhân: vị trí nhà gần bãi tắm Sơn Thủy, khu vực nhiều resort cao cấp và trục du lịch sôi động, phù hợp với mô hình kinh doanh cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Dòng tiền cho thuê hiện tại khoảng 35 triệu/tháng thể hiện tiềm năng sinh lời nhưng chưa quá cao so với giá bán.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Địa điểm | Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phạm Khiêm Ích, Ngũ Hành Sơn | Nhà mặt tiền 4 tầng | 100 | 4 | 11,95 | 119,5 | Vị trí ven biển, nhà khép kín 7 phòng, phù hợp cho thuê |
| Ngũ Hành Sơn – Khuê Mỹ | Nhà mặt tiền 3-4 tầng | 90-110 | 3-4 | 8-10 | 90-100 | Nhà tương tự, không gần biển, ít phòng hơn |
| Đà Nẵng – Sơn Trà | Nhà mặt tiền 4 tầng | 100-120 | 4 | 10-12 | 90-100 | Vị trí biển, khu du lịch phát triển |
Đánh giá và đề xuất
Căn nhà hiện tại có lợi thế lớn về vị trí gần bãi biển, khu vực du lịch nhộn nhịp nên giá khoảng 11,95 tỷ đồng (tương đương 119,5 triệu đồng/m²) là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được nếu người mua thực sự muốn đầu tư lâu dài vào mô hình cho thuê, khai thác dòng tiền ổn định.
Tuy nhiên, nếu xét theo mức giá trung bình khu vực ven biển Đà Nẵng, giá nhà mặt tiền 4 tầng có diện tích tương đương thường dao động từ 90-100 triệu đồng/m². Do vậy, mức giá hợp lý và có khả năng thuyết phục chủ nhà giảm xuống là khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng, tương đương 95-100 triệu/m².
Lý do đề xuất mức giá này:
- Giá hiện tại cao hơn 15-20% so với mặt bằng chung cùng khu vực tương tự.
- Dòng tiền cho thuê 35 triệu/tháng tương đương lợi suất khoảng 3,5%/năm, thấp hơn mức lợi suất đầu tư bất động sản trung bình 5-7%/năm.
- Khả năng thương lượng dựa trên yếu tố pháp lý, hiện trạng xây dựng và chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà 4 tầng.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
Khi tiếp xúc với chủ nhà, bạn có thể đề xuất các luận điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Phân tích rõ ràng về giá thị trường thực tế, so sánh với các căn tương tự cùng khu vực.
- Nhấn mạnh lợi suất cho thuê hiện tại chưa đủ hấp dẫn để đảm bảo đầu tư dài hạn ở mức giá cao.
- Đề cập đến chi phí bảo dưỡng, vận hành và rủi ro thị trường khiến nhà đầu tư cần biên an toàn về giá mua.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán thuận tiện nếu giá được điều chỉnh hợp lý.
Kết luận: Nếu bạn đầu tư cho thuê dài hạn và mục tiêu là sở hữu bất động sản ven biển tiềm năng, mức giá 11,95 tỷ có thể chấp nhận được nhưng không nên vượt quá 10 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính tối ưu và có biên lợi nhuận hợp lý.
