Thẩm định giá trị thực:
Đất mặt tiền đường DH2, xã Hòa Sơn, Hòa Vang, Đà Nẵng có diện tích 200m², trong đó 100m² đất thổ cư, giá chào bán 2,3 tỷ đồng. Tính ra đơn giá khoảng 11,5 triệu đồng/m² tổng diện tích và khoảng 23 triệu đồng/m² đất thổ cư.
Đường trước nhà rộng khoảng 10m, thuộc khu dân cư đông đúc, thuận tiện cho kinh doanh và sinh hoạt. Đây là khu vực đang phát triển, nhưng không thuộc trung tâm Đà Nẵng, nên giá đất còn thấp hơn nhiều so với khu vực trung tâm như quận Hải Châu hay Ngũ Hành Sơn (đất mặt tiền thường từ 30-50 triệu/m²). Tuy nhiên, với vị trí xã Hòa Sơn thuộc Hòa Vang, mức giá 11,5 triệu/m² tổng diện tích là khá cao và cần cân nhắc kỹ.
Nhận xét về giá: Giá này đang ở mức cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Hòa Vang. Người bán có thể đang định giá dựa trên tiềm năng kinh doanh mặt tiền đường rộng và gần chợ Xuân Phú, tuy nhiên vẫn cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường DH2 rộng 10m, thuận tiện xe cộ đi lại, phù hợp mở quán ăn, showroom hoặc văn phòng.
- Đất vuông vắn, mặt tiền 7m rất phù hợp xây dựng các công trình kinh doanh hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Đất thổ cư có sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo pháp lý cơ bản.
- Vị trí gần chợ Xuân Phú giúp thu hút lượng khách hàng tiềm năng, rất thuận tiện cho kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng nhà kết hợp kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với mặt tiền rộng và đường lớn, có thể tận dụng để kinh doanh ăn uống, showroom hoặc kho bãi nhỏ. Ở thực tế cũng được nếu gia đình cần vừa ở vừa làm dịch vụ. Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do vị trí dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bàu Tràm, Hòa Vang) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến, Hòa Vang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 200 (100m² thổ cư) | 180 (90m² thổ cư) | 220 (120m² thổ cư) |
| Giá (tỷ đồng) | 2,3 | 1,8 | 2,5 |
| Đường rộng (m) | 10 | 6 | 12 |
| Vị trí | Gần chợ Xuân Phú, mặt tiền | Ngách hẻm, gần trường học | Gần khu công nghiệp |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Tiện ích | Kinh doanh tốt, đông dân | Chủ yếu ở, ít kinh doanh | Tiềm năng công nghiệp, ít dân cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, tránh phạm quy hoạch đất nông nghiệp hoặc đất dự án khác xen kẽ.
- Đảm bảo phần đất thổ cư 100m² đủ xây dựng theo nhu cầu kinh doanh.
- Kiểm tra tính pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp hoặc lấn chiếm phần đất.
- Kiểm tra hướng đất Tây Nam có phù hợp phong thủy và mục đích sử dụng của người mua.
- Đường rộng 10m nhưng cần xem xét tình trạng giao thông thực tế, có hay bị tắc hoặc cấm xe tải lớn hay không.
