Nhận định về mức giá 4,4 tỷ đồng cho nhà tại 179/18, Đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Với diện tích đất 92 m², diện tích sử dụng 153 m², nhà cấp 4 có gác lửng gồm 3 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, tọa lạc tại vị trí kiệt 2,5 m, cách Trần Cao Vân chỉ 50 m, khu vực dân cư lâu năm, yên tĩnh, an ninh tốt, gần nhiều tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện, sân bay,… mức giá 4,4 tỷ đồng tương đương khoảng 47,83 triệu/m² là có phần cao so với mặt bằng chung khu vực Thanh Khê hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Yếu tố | Bất động sản đang xem | Giá tham khảo khu vực Thanh Khê (m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 92 m² | 65 – 75 triệu/m² (nhà mặt tiền, trung tâm) | Nhà trong hẻm nhỏ, diện tích đất khá nhỏ so với mặt tiền đường lớn |
| Diện tích sử dụng | 153 m² (nhà cấp 4 + gác lửng) | Không áp dụng vì nhà cấp 4, không phải biệt thự hoặc căn hộ cao tầng | Nhà có gác lửng, tiềm năng cải tạo |
| Vị trí | Kiệt 2,5m, gần Trần Cao Vân, hẻm thông 2 đầu | Nhà mặt tiền đường lớn giá cao hơn 20-30% | Vị trí hẻm nhỏ làm giảm giá trị so với nhà mặt tiền |
| Tiện ích | Gần chợ, trường, bệnh viện, sân bay, biển | Tiện ích tốt, phù hợp nhu cầu ở hoặc đầu tư | Tiện ích góp phần làm tăng giá trị nhà |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, chính chủ | Yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn giao dịch | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn |
Nhận xét về giá và đề xuất
Mức giá 4,4 tỷ đồng tương đương 47,83 triệu/m² là mức giá khá cao đối với nhà trong kiệt hẻm nhỏ tại Thanh Khê. Thông thường, giá đất trong hẻm nhỏ tại khu vực này dao động khoảng 30-40 triệu/m², tùy vị trí và tiện ích. Nhà có gác lửng và diện tích sử dụng tốt, tuy nhiên không phải nhà mặt tiền nên mức giá này có thể khiến người mua phải cân nhắc kỹ.
Nếu bạn có nhu cầu mua để ở ngay, vị trí yên tĩnh, tiện ích đầy đủ và ưu tiên an ninh thì mức giá này có thể chấp nhận được nếu thương lượng giảm khoảng 5-10%. Nếu bạn mua để đầu tư hoặc xây nhà trọ mini, bạn nên thương lượng mức giá xuống khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng sẽ hợp lý và đảm bảo hiệu quả tài chính.
Lưu ý cần kiểm tra thêm trước khi xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra hiện trạng nhà thật kỹ, đánh giá chất lượng xây dựng, khả năng cải tạo hay xây mới.
- Khảo sát thực tế hẻm 2,5 m có thuận tiện cho đi lại, vận chuyển vật liệu xây dựng hay không.
- Nắm rõ quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro bị giải tỏa hoặc hạ tầng không phát triển.
- Đàm phán với chủ nhà về giá cả dựa trên các yếu tố thực tế và khả năng thương lượng.
Đề xuất cách thương lượng giá
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh vị trí trong hẻm nhỏ, không phải mặt tiền, ảnh hưởng đến giá trị so với giá đất mặt tiền.
- Đề cập đến chi phí cải tạo hoặc xây mới để phù hợp nhu cầu sử dụng hoặc kinh doanh nhà trọ mini.
- Chia sẻ khảo sát giá thực tế các căn nhà tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc thanh toán nhanh, không làm phát sinh thủ tục rườm rà giúp chủ nhà yên tâm.
- Đề nghị mức giá hợp lý hơn khoảng 3,8 – 4 tỷ đồng, tương ứng 41-43 triệu/m², căn cứ vào giá thị trường và điều kiện hiện tại.
