Nhận định mức giá
Giá 8,85 tỷ đồng cho căn nhà kiệt ô tô diện tích 119,1 m² tại Phan Tứ, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng là mức giá có phần cao nhưng vẫn trong vùng hợp lý nếu xét đến vị trí gần biển Mỹ Khê, khu vực phát triển mạnh về du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Mức giá này tương đương khoảng 74,37 triệu đồng/m², cao hơn so với trung bình các nhà trong kiệt hẻm ở khu vực này do vị trí đắc địa và tiềm năng khai thác cho thuê.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng phát triển
Phan Tứ, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn là khu vực trung tâm, gần biển Mỹ Khê – một trong những bãi biển đẹp và đông khách du lịch nhất Đà Nẵng. Khu vực có nhiều nhà hàng, quán cà phê và phố Tây An Thượng nổi tiếng, thu hút lượng lớn khách du lịch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn, ngắn hạn.
2. Giá cả so sánh thực tế
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà kiệt ô tô | 119,1 | 8,85 | 74,37 | Phan Tứ, gần biển Mỹ Khê | Vị trí trung tâm, gần phố Tây An Thượng |
| Nhà hẻm xe máy | 100 – 120 | 5,5 – 7 | 45 – 60 | Phường Mỹ An, cách biển 500m – 1km | Ít thuận tiện xe ô tô, giá thấp hơn |
| Căn hộ cho thuê biển | 50 – 70 | 3 – 4,5 | 60 – 70 | Quận Ngũ Hành Sơn | Thường có lợi tức cho thuê cao |
3. Hiện trạng và tiềm năng khai thác
Nhà hiện trạng 1 tầng, thiết kế gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, bếp và 1 vệ sinh, nội thất đầy đủ, hẻm ô tô rộng rãi rất thuận tiện. Chủ nhà cho thuê hiện ổn định với dòng tiền 12-15 triệu/tháng, tương đương lợi tức khoảng 1.6-2%/năm so với giá mua. Đây là mức lợi tức thấp nếu nhìn theo tiêu chuẩn đầu tư cho thuê. Tuy nhiên, lợi thế lớn là vị trí có thể xây mới căn hộ nhiều tầng để tăng công suất khai thác, cải thiện lợi tức trong tương lai.
4. Pháp lý và yếu tố cần lưu ý
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện cho gia đình hoặc cho thuê cao cấp.
- Hiện trạng là nhà 1 tầng, nếu muốn tăng giá trị cần tính toán xây mới hoặc cải tạo theo quy hoạch của địa phương.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 tại phường Mỹ An để đảm bảo có thể xây thêm tầng hoặc làm căn hộ cho thuê.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại nếu mua để đảm bảo dòng tiền ổn định.
Kết luận
Nếu mục đích đầu tư dài hạn và khai thác du lịch cho thuê hoặc cải tạo xây mới căn hộ thì mức giá 8,85 tỷ đồng là hợp lý với vị trí và tiềm năng sinh lời. Ngược lại, nếu chỉ mua để ở hoặc cho thuê nguyên trạng thì mức giá khá cao và lợi tức thu về không hấp dẫn bằng các bất động sản khác trong khu vực.
