Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là shophouse 5 tầng, diện tích đất 100 m², tổng diện tích xây dựng khoảng 500 m², tọa lạc trên đường Hồ Tùng Mậu, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Giá bán 8,6 tỷ đồng tương đương giá khoảng 86 triệu/m² xây dựng (8,6 tỷ / 100m² đất hoặc 17,2 triệu/m² đất nếu tính trên diện tích đất).
Đà Nẵng hiện tại, khu vực trung tâm phát triển như Liên Chiểu, các căn hộ, shophouse có mức giá phổ biến dao động từ 50-90 triệu/m² xây dựng tùy vị trí. Khu Hồ Tùng Mậu đang được quy hoạch phát triển thương mại sầm uất, tuy nhiên khu vực này vẫn còn một số điểm chưa đồng bộ về hạ tầng.
Nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, 5 tầng × 100 m² = 500 m² × 7 triệu = 3,5 tỷ đồng chi phí xây dựng mới. Như vậy, phần giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn trong mức giá này (khoảng 5 tỷ đồng). Đất mặt tiền 10m, đường trước nhà 10m là lợi thế lớn.
Nhận xét: Giá 8,6 tỷ đang ở mức cao so với thị trường Liên Chiểu nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nếu vị trí thật sự đắc địa và pháp lý rõ ràng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Hồ Tùng Mậu rộng 10m thuận tiện kinh doanh, dễ tiếp cận khách hàng.
- Quy mô 5 tầng với 9 phòng ngủ rất phù hợp cho mô hình shophouse kết hợp kinh doanh và cho thuê căn hộ.
- Vị trí nằm trong khu vực đang phát triển mạnh với quy hoạch thương mại tự do, lấn biển và 5 đảo chủ đề tạo tiềm năng tăng giá bền vững.
- Sổ hồng lâu dài, ngân hàng hỗ trợ vay 70% với lãi suất ưu đãi giúp giảm áp lực tài chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này rất phù hợp để khai thác đa năng: ở thực kết hợp kinh doanh cho thuê mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng lại để gia tăng giá trị. Với quy mô 5 tầng và diện tích lớn, có thể chia thành nhiều căn hộ cho thuê hoặc kinh doanh cửa hàng đa ngành. Vị trí mặt tiền đẹp sẽ giúp dòng tiền cho thuê ổn định lâu dài. Nếu nhu cầu đầu tư dài hạn, có thể tận dụng quy hoạch khu vực để chờ tăng giá đất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Thị Loan) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Sinh Sắc) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Hồ Tùng Mậu, trung tâm Liên Chiểu | Đường Hoàng Thị Loan, khu thương mại tương đương | Đường Nguyễn Sinh Sắc, gần khu công nghiệp |
| Diện tích đất | 100 m² | 110 m² | 90 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Giá bán | 8,6 tỷ (86 triệu/m² xây dựng) | 7,5 tỷ (~75 triệu/m² xây dựng) | 8,0 tỷ (~80 triệu/m² xây dựng) |
| Tình trạng pháp lý | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Ưu điểm | Mặt tiền rộng, vị trí kinh doanh sầm uất | Gần trường học, khu dân cư đông đúc | Gần khu công nghiệp, tiện cho thuê |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng lâu dài, không tranh chấp, quy hoạch khu vực rõ ràng.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước, phòng chống thấm dột sau 5 tầng xây dựng.
- Xem xét hướng nhà, phong thủy phù hợp với người mua nếu quan tâm.
- Đường trước nhà 10m có đảm bảo không bị lấn chiếm, dễ quay đầu xe và đỗ xe.
- Khảo sát xung quanh về hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội để đảm bảo giá trị tăng trưởng.
Kết luận: Giá 8,6 tỷ cho shophouse 5 tầng diện tích 100 m² mặt tiền 10m trên đường Hồ Tùng Mậu là mức giá khá cao so với mặt bằng chung Liên Chiểu nhưng không quá ngáo giá nếu vị trí thực sự đắc địa và pháp lý rõ ràng. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-10% dựa vào thực tế xây dựng và tốc độ phát triển hạ tầng quanh khu vực. Nếu không có nhu cầu gấp, có thể tham khảo thêm các căn tương tự để so sánh. Tuy nhiên, nếu muốn sở hữu bất động sản trung tâm thương mại đang tăng trưởng nhanh và có hỗ trợ vay ngân hàng tốt, có thể cân nhắc xuống tiền sớm để tránh bị tăng giá tiếp theo.