Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền đường Đặng Tử Kính, Hải Châu có diện tích 92m² (18,3m x 5m), 3 tầng, với mức giá 17,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 188 triệu đồng/m² sàn (tính tổng diện tích sàn khoảng 276m²).
So sánh với giá đất mặt tiền đường chính trung tâm Hải Châu hiện nay, dao động từ 150-220 triệu/m² đất tùy vị trí, nhà mặt tiền đẹp, gần sông Hàn, Bạch Đằng và các điểm du lịch lớn như Cầu Rồng, Trần Phú là điểm cộng rất lớn. Tuy nhiên, chiều sâu chỉ 5m khá nhỏ hẹp, dễ gây hạn chế trong thiết kế và sử dụng.
Nhà hiện trạng đã xây 3 tầng, nếu tính lại chi phí xây mới: xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,8 – 2 tỷ cho diện tích sàn. Vì nhà nằm vị trí đắc địa, giá đất chiếm phần lớn giá trị.
Nhận xét về giá: mức 17,3 tỷ có phần hơi cao nếu so với mặt tiền và diện tích sàn thực tế, nhưng không quá đắt so với vị trí trung tâm hiếm hoi có mặt tiền rộng 18,3m. Với lợi thế góc 2 mặt tiền, giá này vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nhưng người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-10% để bù cho hạn chế chiều sâu và nhà cũ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Góc 2 mặt tiền đường Đặng Tử Kính, giúp tăng tầm nhìn, ánh sáng và dễ dàng tiếp cận nhiều hướng, rất hiếm trong khu vực trung tâm Hải Châu.
- Mặt tiền rộng 18,3m là điểm độc bản so với nhiều căn khác chỉ có mặt tiền 4-7m.
- Vị trí cách vài bước đến sông Hàn, bến du thuyền, điểm bắn pháo hoa quốc tế tạo giá trị thương mại và phát triển dịch vụ rất lớn.
- Nhà 3 tầng có 4 phòng ngủ, 5 vệ sinh, phù hợp đa dạng mục đích kinh doanh hoặc làm căn hộ dịch vụ cao cấp.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, đủ để xe cộ lưu thông thuận tiện, không quá hẹp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đắc địa trung tâm, mặt tiền rộng và 2 mặt tiền, căn nhà phù hợp nhất để:
- Kinh doanh mặt bằng cho thuê dịch vụ thương mại cao cấp: Siêu thị 24/24, nhà hàng, quán bar, khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho khách nước ngoài (Hàn, Tây) rất tiềm năng.
- Đầu tư xây mới căn hộ cao cấp hoặc condotel: tận dụng mặt tiền góc, diện tích đất đủ để mở rộng chiều sâu khi xin phép xây dựng.
- Ở kết hợp kinh doanh: tầng trệt làm mặt bằng kinh doanh, tầng trên làm văn phòng hoặc căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bạch Đằng, Hải Châu) |
Đối thủ 2 (Đường Trần Phú, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 92 (18,3×5) | 80 (10×8) | 100 (5×20) |
| Mặt tiền (m) | 18,3 (góc 2 MT) | 10 (1 MT) | 5 (1 MT) |
| Số tầng | 3 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 17,3 | 13,5 | 18 |
| Ưu điểm | Góc 2 mặt tiền, trung tâm, gần sông | Gần sông, 4 tầng mới | Trung tâm, diện tích lớn |
| Nhược điểm | Chiều sâu nhỏ, nhà cũ cần sửa | Mặt tiền nhỏ hơn, giá cao/m² | Mặt tiền hẹp, giá đắt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, giấy tờ sở hữu, quy hoạch sử dụng đất hiện tại và tương lai.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà, hiện trạng cũ cần sửa chữa, chống thấm, điện nước.
- Kiểm tra khả năng mở rộng chiều sâu hoặc xin phép xây dựng thêm tầng nếu cần.
- Đánh giá đường vào có đủ rộng, thuận tiện cho xe lớn nếu dùng làm kinh doanh.
- Xem xét phong thủy cho nhà góc 2 mặt tiền, tránh điểm xấu về hướng cửa chính hoặc góc cạnh.