Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Nguyễn Thiện Kế, Quận Sơn Trà, diện tích 62m², giá chào bán 7,4 tỷ đồng. Đơn giá khoảng 119 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Sơn Trà, đặc biệt với nhà 1 lầu cũ. Đường trước nhà rộng 6m, phù hợp kinh doanh và lưu thông tốt. Nhà 1 lầu, 2 phòng ngủ, nếu xây dựng mới theo giá xây thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì chi phí xây dựng khoảng 400-450 triệu cho phần nhà 2 tầng 62m² sàn (tổng khoảng 124m² sàn). So sánh với giá bán, giá đất chiếm phần lớn, phản ánh vị trí trung tâm sát biển Mỹ Khê rất có giá trị.
Nhận xét về giá: Giá 7,4 tỷ cho diện tích 62m², nhà 1 lầu cũ so với mặt bằng quanh Nguyễn Văn Thoại và các tuyến gần trung tâm biển Mỹ Khê là đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá bình quân thực tế (~100-105 triệu/m² cho nhà cũ mặt tiền). Đây là mức giá có thể chấp nhận nếu người mua ưu tiên vị trí sát trục chính biển và tiềm năng khai thác kinh doanh, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Nguyễn Thiện Kế 6m: Rộng rãi, thuận tiện kinh doanh, dễ dàng để ô tô tải nhỏ ra vào.
- Vị trí sát Nguyễn Văn Thoại: Trục đường xương sống ra biển Mỹ Khê, một trong những khu vực đông khách du lịch và thương mại sầm uất nhất Đà Nẵng.
- Diện tích 62m²: Không quá lớn, dễ quản lý, phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh nhỏ hoặc xây dựng căn hộ cho thuê.
- Nhà có sổ hồng rõ ràng: Giúp đảm bảo pháp lý, giảm rủi ro khi giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí nằm trong khu vực du lịch biển Mỹ Khê, nhà mặt tiền 1 lầu có thể khai thác hiệu quả nhất cho:
- Cho thuê kinh doanh, nhà hàng, cafe hoặc homestay: Lợi thế mặt tiền rộng, vị trí đắc địa thu hút khách du lịch.
- Đầu tư xây mới: Có thể phá dỡ xây mới 3-4 tầng nhà nghỉ hoặc căn hộ cho thuê, gia tăng giá trị khai thác dòng tiền dài hạn.
- Ở thực: Dành cho người làm kinh doanh tại khu vực, hưởng lợi từ tiện ích và giao thương.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Hoàng Kế Viêm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 62 m² | 60 m² | 65 m² |
| Giá bán | 7,4 tỷ (119 triệu/m²) | 6,6 tỷ (110 triệu/m²) | 7,0 tỷ (107 triệu/m²) |
| Loại hình | Nhà mặt tiền 1 lầu | Nhà mặt tiền 1 lầu cũ | Nhà mặt tiền 2 lầu mới |
| Đường trước nhà | 6m | 8m | 5m |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Tiềm năng | Vị trí sát biển, trung tâm du lịch | Gần trung tâm, nhưng cách biển 100m | Gần biển, khu dân cư đông đúc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng, xem xét hạn mức xây dựng mới tại địa phương.
- Đánh giá hiện trạng nhà cũ: Có thể tốn chi phí sửa chữa hoặc phá dỡ xây mới.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, đặc biệt với nhà hướng Tây hoặc Tây Bắc có thể nóng bức.
- Xem xét khả năng giao thông, đỗ xe, đặc biệt trong mùa cao điểm du lịch.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có dự án lớn nào sắp triển khai có thể ảnh hưởng giá trị.
