Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất: 165m², mặt tiền rộng 8m trên đường Nguyễn Thiện Kế, khu vực trung tâm Phường An Hải Nam, Quận Sơn Trà, đối diện gần biển Mỹ Khê – vị trí đắc địa thuộc khu phố Tây sầm uất, rất phù hợp đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch. Giá chào bán 19,999 tỷ đồng tương đương mức đơn giá khoảng 121 triệu/m² đất mặt tiền. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất mặt tiền khu vực Sơn Trà, tuy nhiên vẫn nằm trong khoảng chấp nhận được do thuộc trục đường kinh doanh chính, gần biển và khu phố Tây.
Tham khảo giá đất khu vực mặt tiền gần biển Mỹ Khê và Nguyễn Văn Thoại dao động từ 95-130 triệu/m² tùy vị trí, nên mức giá này không quá “ngáo giá” nhưng cũng không hẳn là rẻ. Đất vuông vắn, mặt tiền 8m đủ rộng để xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn nhỏ, tổng diện tích đủ lớn để khai thác dự án tầm trung.
Pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ). Đường trước nhà rộng 6m, thuận tiện cho việc kinh doanh, giao thông và có thể xây dựng tối đa 5-6 tầng theo quy hoạch hiện hành của Sơn Trà (hạn chế xây cao quá do gần biển).
Nhận xét về giá: Giá đất đã phản ánh tiềm năng vị trí, tuy nhiên cần thương lượng giảm khoảng 5-7% do thị trường hiện nay có dấu hiệu chững lại nhẹ, đồng thời để bù đắp chi phí đầu tư xây dựng và rủi ro quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 8m: tạo thuận lợi cho việc thiết kế mặt bằng kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ, nâng cao giá trị khai thác.
- Vị trí gần biển Mỹ Khê: thu hút khách du lịch, đặc biệt khách Tây lưu trú lâu dài, đảm bảo nguồn thu ổn định.
- Đường trước nhà 6m: thuận tiện di chuyển, tránh trường hợp hẻm nhỏ gây khó khăn cho việc vận chuyển, xây dựng.
- Đất vuông vắn: dễ dàng quy hoạch, xây dựng, tận dụng tối đa diện tích.
- Đây là lô duy nhất còn lại trên mặt tiền Nguyễn Thiện Kế: tạo tính độc bản, giá trị gia tăng trong tương lai cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà đất này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini cho thuê, tận dụng lượng khách du lịch đông đảo quanh năm tại khu phố Tây và biển Mỹ Khê. Ngoài ra, có thể cân nhắc xây villa nghỉ dưỡng hoặc căn hộ cho thuê dài hạn khách nước ngoài. Ở thực không tối ưu bằng do vị trí kinh doanh quá tốt, nên nên khai thác dòng tiền bằng cho thuê hoặc xây mới bán lại sẽ sinh lời tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Nguyễn Thiện Kế) | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Đồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 165m² | 150m² | 180m² |
| Mặt tiền | 8m | 6m | 7m |
| Đường trước nhà | 6m | 8m | 6m |
| Giá chào bán | 19,999 tỷ (~121 triệu/m²) | 18 tỷ (~120 triệu/m²) | 21 tỷ (~116 triệu/m²) |
| Loại BĐS | Nhà mặt tiền đất | Đất mặt tiền | Nhà mặt tiền |
| Tiềm năng kinh doanh | Cao (khu phố Tây, biển) | Cao (gần biển, du lịch) | Trung bình (đường lớn, không gần biển) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ hồng/sổ đỏ không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Xác minh quy hoạch xây dựng tối đa tầng cao, chiều cao tối đa để tính toán hiệu quả đầu tư xây mới.
- Kiểm tra tình trạng đường 6m có đảm bảo quy hoạch mở rộng hay không, tránh bị thu hẹp hoặc giải tỏa trong tương lai.
- Kiểm tra thực tế mặt bằng đất có bị lún hay ngập úng mùa mưa do gần biển.
- Kiểm tra thủ tục cấp phép xây dựng khách sạn/căn hộ dịch vụ tại khu vực này có thuận lợi không.
