Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền An Nhơn, diện tích 75m², ngang 4.5m, 3 tầng kiên cố. Giá chào bán 11,7 tỷ đồng, tương đương đơn giá ~156 triệu/m² sàn (tổng 3 tầng ~225m² sàn). Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng quận Sơn Trà nói chung, đặc biệt khu vực An Nhơn – Phố Hàn.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, xây dựng 3 tầng khoảng 1.4-1.6 tỷ đồng. Giá trị đất chiếm phần lớn, tuy nhiên mức giá 11,7 tỷ cho đất 75m² tương đương ~156 triệu/m² đất là vượt trội so với nhiều khu vực quanh đây (thường dao động 80-120 triệu/m² đất mặt tiền An Nhơn).
Nhận xét về giá: Giá hiện tại bị đẩy lên rất cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 20-40% so với mặt bằng thực tế khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 4.5m vuông vức – không hẻm, thuận tiện kinh doanh và để xe hơi.
- Vị trí sát Dương Đình Nghệ, trung tâm Phố Hàn, khu vực sầm uất, dân cư đông, rất phù hợp kinh doanh dịch vụ hoặc cho thuê văn phòng.
- Nhà 3 tầng kiên cố, có sân thượng, phòng ăn, nhà bếp đầy đủ, phù hợp đa mục đích.
- Đường trước nhà rộng 5,5m, thuận tiện đi lại, tránh bị hạn chế quay đầu xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất với mục đích vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh, văn phòng hoặc homestay ngắn hạn do vị trí đắc địa tại Phố Hàn. Nếu mua để đầu tư xây lại, cần cân nhắc chi phí đập phá và thời gian hoàn vốn do giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường An Nhơn 2) | Đối thủ 2 (Dương Đình Nghệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 75m² | 70m² | 80m² |
| Giá bán | 11,7 tỷ (~156 tr/m² đất) | 9,5 tỷ (~135 tr/m² đất) | 10,2 tỷ (~127 tr/m² đất) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Mặt tiền | 4,5m | 4m | 4,2m |
| Đường trước nhà | 5,5m | 4m hẻm | 5m |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng 3 tầng, nhất là phần kết cấu và hệ thống điện nước vì nhà đã xây lâu.
- Xem xét kỹ quy hoạch xung quanh, đặc biệt kế hoạch mở rộng đường hoặc dự án lân cận có thể ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà và mặt tiền có hợp tuổi người mua hay không để tránh rủi ro về tài lộc.
- Kiểm tra kỹ khả năng quay đầu xe và chỗ để xe hơi, tránh tình trạng chật hẹp khi kinh doanh.
- Do giá cao, người mua cần thương lượng hoặc yêu cầu giảm giá ít nhất 10-15% so với giá chào để đảm bảo tính hợp lý.