Nhận định về mức giá 12,3 tỷ cho nhà 4 tầng mặt tiền đường 5m tại Hoàng Kế Viêm, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 12,3 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 60m², 4 tầng, 4 phòng ngủ khép kín tại khu vực trung tâm Phố Tây An Thượng, Mỹ An, Ngũ Hành Sơn là mức giá cao nhưng có thể coi là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin bất động sản | So sánh thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Hoàng Kế Viêm, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng – khu vực trung tâm Phố Tây An Thượng, gần biển, khu du lịch sầm uất | Giá đất mặt tiền tại Mỹ An, đặc biệt gần biển, dao động từ 150-200 triệu/m² tùy vị trí và tiện ích xung quanh | Vị trí trung tâm, có tiềm năng kinh doanh homestay, căn hộ dịch vụ với khách nước ngoài thuê dài hạn tăng giá trị nhà |
| Diện tích và kết cấu | 60m², nhà 4 tầng, 4 phòng ngủ khép kín, đường trước nhà rộng 5m | Nhà mặt tiền 4 tầng ở khu vực này thường có diện tích từ 50-80m²; 4PN khép kín là điểm cộng lớn cho loại hình cho thuê căn hộ dịch vụ | Thiết kế phù hợp đa dạng mục đích sử dụng, tăng hiệu quả kinh doanh và giá trị tài sản |
| Giá bán | 12,3 tỷ (tương đương khoảng 205 triệu/m²) | Giá đất mặt tiền Phố Tây An Thượng thường từ 150-200 triệu/m², căn nhà 4 tầng với thiết kế phòng khép kín có thể chấp nhận mức khoảng 200 triệu/m² trở lên | Giá đắt hơn mức trung bình thị trường nhưng phù hợp với tiềm năng cho thuê và vị trí đắc địa |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý minh bạch là điểm cộng đảm bảo an toàn khi giao dịch | Yếu tố này giúp giảm rủi ro khi xuống tiền |
| Tiềm năng kinh doanh | Khu vực chuyên gia, khách Tây thuê đông, homestay, căn hộ dịch vụ | Đà Nẵng là điểm du lịch phát triển mạnh, Phố Tây An Thượng là tâm điểm kinh doanh dịch vụ lưu trú | Giá trị khai thác cho thuê cao, dòng tiền ổn định quanh năm hỗ trợ khả năng hoàn vốn |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sở hữu và quy hoạch khu vực để tránh tranh chấp hoặc quy hoạch làm ảnh hưởng giá trị.
- Thẩm định thực tế chất lượng xây dựng, nội thất và khả năng cải tạo, sửa chữa để phù hợp mục đích kinh doanh.
- Đánh giá kỹ thị trường cho thuê homestay, căn hộ dịch vụ tại khu vực, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh và biến động du lịch.
- Xem xét các chi phí phát sinh, thuế phí và khả năng thương lượng với chủ nhà.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Với mức giá 12,3 tỷ hiện tại (tương đương ~205 triệu/m²), bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 11,5 – 11,8 tỷ đồng (khoảng 192-197 triệu/m²) để có thêm không gian thương lượng. Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Thị trường BĐS Đà Nẵng hiện đang có sự điều chỉnh nhẹ sau thời gian sốt nóng, nhiều căn hộ dịch vụ mới được đưa vào thị trường.
- Diện tích 60m² không quá lớn, chi phí đầu tư để cải tạo thành homestay hoặc căn hộ dịch vụ có thể tốn kém, nên mức giá cần phản ánh yếu tố này.
- Đường trước nhà chỉ rộng 5m, không phải đường lớn, có thể ảnh hưởng đến lưu lượng khách thuê hoặc khách du lịch.
- Khả năng thanh khoản cao hơn nếu giá có sự điều chỉnh phù hợp với mặt bằng chung.
Khi thương lượng, nên thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh và không phát sinh nhiều điều kiện phức tạp để tạo thiện cảm và giảm áp lực bán cho chủ nhà.
