Nhận định chung về mức giá 6,2 tỷ cho nhà mặt tiền tại Đường Phước Lý 20, Phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Mức giá 6,2 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng, diện tích 90m² (5x18m) tại vị trí được ghi nhận là mặt tiền đường 5,5m tại Liên Chiểu, Đà Nẵng là tương đối cao so với mặt bằng chung các căn nhà cùng khu vực nhưng không phải không hợp lý. Yếu tố quan trọng làm tăng giá trị bất động sản này là:
- Nhà mới xây dựng kiên cố, có 3 phòng ngủ, 3 WC, thiết kế hợp lý cho gia đình nhiều thế hệ, có phòng ngủ tầng 1 tiện sinh hoạt.
- Vị trí mặt tiền đường rộng 5,5m tạo thuận lợi cho giao thông, kinh doanh hoặc cho thuê.
- Có sổ hồng đầy đủ, pháp lý rõ ràng, hỗ trợ ngân hàng làm việc nhanh gọn.
- Kèm theo dãy trọ 6 phòng phía sau với thu nhập ổn định khoảng 12 triệu/tháng, tạo dòng tiền đều đặn.
Tuy nhiên, để đánh giá hợp lý hơn, cần so sánh với các căn nhà tương tự gần đây ở Liên Chiểu, Đà Nẵng:
So sánh giá các bất động sản tương tự tại Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng (2024)
| Địa chỉ | Diện tích (m²) | Số tầng | Phòng ngủ | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Phước Lý 18, P. Hòa Minh | 85 | 3 | 3 | 5,5 | 64,7 | Nhà mới, không có dãy trọ |
| Đường Nguyễn Lương Bằng, P. Hòa Hiệp Nam | 90 | 2 | 3 | 5,8 | 64,4 | Nhà mặt tiền, không có nguồn thu nhập từ cho thuê |
| Đường Hoàng Văn Thái, P. Hòa Minh | 100 | 3 | 4 | 6,0 | 60,0 | Nhà cũ, không có dãy trọ |
| Đường Phước Lý 22, P. Hòa Minh | 90 | 3 | 3 | 6,0 | 66,7 | Nhà mới, có dãy trọ 4 phòng, thu nhập ~8 triệu/tháng |
Phân tích chi tiết
Qua bảng so sánh, mức giá trung bình cho nhà mặt tiền 3 tầng diện tích ~90m² tại khu vực này dao động trong khoảng 5,5 – 6,0 tỷ đồng, tương đương từ 60 đến gần 67 triệu đồng/m².
Căn nhà đang xét có mức giá 6,2 tỷ đồng tương ứng ~68,9 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 3-10% so với các bất động sản tương tự. Tuy nhiên, điểm cộng lớn là dãy trọ 6 phòng phía sau tạo nguồn thu nhập đều đặn ~12 triệu/tháng, mang lại giá trị gia tăng rõ rệt về dòng tiền cho chủ sở hữu.
Ngoài ra, nhà mới xây, bố trí hợp lý, có phòng ngủ tầng 1 và cống thoát hiểm sau nhà là những tiện ích phù hợp với nhiều thế hệ, cũng làm tăng giá trị.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, giá 6,2 tỷ đồng là chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao dòng tiền từ dãy trọ và ưu tiên nhà mới, vị trí mặt tiền đường rộng.
Nếu người mua muốn thương lượng để có mức giá tốt hơn, có thể đề xuất mức giá khoảng 5,9 – 6,0 tỷ đồng. Lý do để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Thị trường hiện tại có nhiều căn nhà tương tự với giá thấp hơn, từ 5,5 – 6,0 tỷ đồng.
- Dãy trọ mặc dù tạo thu nhập nhưng cần thời gian và công sức quản lý, có thể phát sinh chi phí bảo trì.
- Giá trị nhà hiện tại đã được phản ánh phần lớn vào vị trí và diện tích, do đó mức giá trên 6 tỷ cần có sự linh hoạt.
Bạn nên đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc không gặp rủi ro pháp lý để làm điểm cộng trong thương lượng nhằm thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá.
Kết luận
Mức giá 6,2 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp người mua đánh giá cao dòng tiền từ dãy trọ và ưu tiên nhà mới, vị trí mặt tiền đường rộng, có pháp lý rõ ràng. Với khách hàng tìm mua để ở kết hợp cho thuê, đây là lựa chọn đáng cân nhắc.
Ngược lại, nếu người mua ưu tiên giá mềm hơn hoặc không cần dòng tiền cho thuê thì có thể đề xuất mức giá 5,9 – 6,0 tỷ đồng, dựa trên phân tích giá thị trường và đặc điểm sản phẩm.