Nhận định về mức giá 28,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 180m² tại Nguyễn Tư Giản, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 28,5 tỷ đồng cho bất động sản diện tích 180m² (ngang 10m) tại vị trí đắc địa Nguyễn Tư Giản, Phường Ngũ Hành Sơn được đánh giá là mức giá khá cao.
Đây là khu vực ven sông, gần dự án lớn của Sun Group, có view sông và view pháo hoa quốc tế, cùng với tiện ích đồng bộ và dân cư văn minh, là những yếu tố làm tăng giá trị bất động sản.
Tuy nhiên, để đánh giá mức giá có hợp lý hay không cần so sánh với các sản phẩm tương tự trên thị trường gần đây:
So sánh giá bất động sản tương tự tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
| Số TT | Vị trí | Diện tích (m²) | Loại BĐS | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Thời gian giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Đường Nguyễn Tư Giản, gần Sun Group | 180 | Nhà mặt tiền 2 lầu | 28,5 | 158,3 | 2024 Q2 |
| 2 | Đường Võ Nguyên Giáp (ven biển) | 200 | Nhà mặt tiền 2 lầu | 24,0 | 120,0 | 2024 Q1 |
| 3 | Đường Trần Bạch Đằng, gần biển | 150 | Nhà mặt tiền 2 lầu | 20,0 | 133,3 | 2024 Q1 |
| 4 | Đường Nguyễn Tư Giản, khu dân cư hiện hữu | 180 | Nhà mặt tiền 2 lầu | 25,0 | 138,9 | 2023 Q4 |
Phân tích chi tiết và nhận xét
Giá bán 28,5 tỷ tương ứng khoảng 158 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với các bất động sản tương tự tại khu vực lân cận (khoảng 120-140 triệu đồng/m²). Mức giá này chỉ có thể được đánh giá là hợp lý nếu:
- Bất động sản thực sự sở hữu vị trí “kim cương” với view sông và view pháo hoa độc nhất vô nhị, rất hiếm trên thị trường.
- Tiện ích và hạ tầng xung quanh đã hoàn thiện đồng bộ, đảm bảo chất lượng cuộc sống chuẩn resort như quảng cáo.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, không vướng mắc, có thể xây dựng tự do theo như mô tả.
- Khả năng khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ, homestay, hoặc villa cao cấp với mức giá cho thuê tốt, tạo dòng tiền ổn định.
Nếu các điều kiện trên không thực sự nổi bật hoặc chưa hoàn chỉnh, giá 28,5 tỷ được xem là khá cao và cần thương lượng giảm giá.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch hoặc hạn chế xây dựng.
- Xác minh hiện trạng thực tế: đường trước nhà rộng 7m, có đúng như quảng cáo không? Đảm bảo không bị ngập úng, ô nhiễm hoặc ảnh hưởng tiêu cực khác.
- Đánh giá khả năng khai thác cho thuê, tính thanh khoản trong tương lai tại khu vực.
- Thẩm định giá kỹ lưỡng thông qua các sàn giao dịch, môi giới uy tín tại Đà Nẵng.
- Đàm phán để có mức giá hợp lý hơn dựa trên các căn cứ thực tế.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên bảng so sánh và phân tích, mức giá hợp lý cho bất động sản này nên dao động từ 24 đến 25 tỷ đồng (~133-139 triệu đồng/m²), tương đương các giao dịch gần đây tại khu vực.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày các giao dịch thực tế gần đây có mức giá thấp hơn, nhấn mạnh rằng giá 28,5 tỷ đang cao so với thị trường.
- Đưa ra lý do cần giảm giá để phù hợp với khả năng tài chính và rủi ro thị trường hiện tại.
- Nhấn mạnh thiện chí giao dịch nhanh, thanh toán nhanh chóng nếu giá cả đạt kỳ vọng.
- Đề nghị xem xét các điểm chưa hoàn thiện hoặc các yếu tố cần cải thiện (ví dụ: pháp lý, hạ tầng) để làm cơ sở giảm giá.
Kết luận: Mức giá 28,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 180m² tại Nguyễn Tư Giản là mức giá cao và chỉ hợp lý trong trường hợp bất động sản có vị trí và tiện ích vượt trội, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác sinh lời rất tốt. Nếu không đủ các điều kiện này, nhà đầu tư nên thương lượng để có giá khoảng 24-25 tỷ đồng là hợp lý hơn và phù hợp với thị trường hiện tại.
