Nhận Định Về Mức Giá 23,8 Tỷ Đồng Cho Toà Nhà 6 Tầng Trung Tâm Hoà Cường
Mức giá 23,8 tỷ đồng cho toà nhà 6 tầng, diện tích 95m², với 24 phòng studio khép kín và 2 mặt bằng kinh doanh tại vị trí trung tâm Hoà Cường, Quận Hải Châu, Đà Nẵng là mức giá tương đối cao. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý nếu xét đến các yếu tố đặc thù về dòng tiền thu nhập, vị trí đắc địa và tiềm năng khai thác cho thuê ổn định lâu dài.
Phân Tích Chi Tiết Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bán
- Vị trí: Toà nhà nằm ở trung tâm Hoà Cường, sát Đại lộ Phan Đăng Lưu, gần các trường đại học lớn và bệnh viện, khu vực có nhu cầu thuê cao, đặc biệt với dòng căn hộ studio phục vụ sinh viên và chuyên gia.
- Quy mô và thiết kế: 6 tầng, 24 phòng studio khép kín và 2 mặt bằng kinh doanh, thiết kế vuông vắn, chiều ngang 10m, đáp ứng nhu cầu đa dạng cho thuê và kinh doanh.
- Dòng tiền thực tế: Dòng tiền thu nhập khoảng 120 triệu đồng/tháng, tương đương 1,44 tỷ đồng/năm. Nếu tính theo giá bán 23,8 tỷ, tỷ suất lợi nhuận trước thuế khoảng 6%, khá phù hợp với bất động sản khai thác cho thuê trung tâm Đà Nẵng.
- Pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, minh bạch, đảm bảo an toàn giao dịch.
Bảng So Sánh Giá Các Toà Nhà Căn Hộ Studio Tương Tự Tại Quận Hải Châu, Đà Nẵng (2023-2024)
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Số tầng | Số phòng | Giá bán (tỷ đồng) | Dòng tiền/tháng (triệu đồng) | Tỷ suất lợi nhuận (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hòa Cường, Hải Châu | 95 | 6 | 24 + 2 mặt bằng kinh doanh | 23,8 | 120 | 6,0 |
| Trung tâm Hải Châu | 100 | 6 | 22 phòng studio | 21,5 | 110 | 6,1 |
| Gần Đại học Đà Nẵng | 90 | 5 | 20 phòng studio | 18,9 | 95 | 6,0 |
Đề Xuất Mức Giá Hợp Lý Và Cách Thuyết Phục Chủ Bất Động Sản
Dựa trên phân tích tỷ suất lợi nhuận và so sánh thực tế, giá bán hợp lý nên nằm trong khoảng 21,3 – 22,5 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê khoảng 6-6,5%/năm, đồng thời phù hợp với thị trường xung quanh.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, nhà đầu tư nên trình bày các luận điểm sau:
- So sánh giá thực tế của các toà nhà tương tự với quy mô và vị trí gần kề.
- Phân tích chi tiết dòng tiền và tỷ suất lợi nhuận, nhấn mạnh sự cạnh tranh và nhu cầu thị trường hiện tại.
- Đề nghị thương lượng dựa trên yếu tố bảo trì, vận hành và các chi phí phát sinh, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người bán.
- Cam kết giao dịch nhanh, minh bạch, hỗ trợ thủ tục pháp lý để giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà.
Kết Luận
Mức giá 23,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được nhưng ở mức hơi cao so với thị trường xung quanh. Nếu nhà đầu tư muốn đảm bảo hiệu quả kinh tế tốt và có lợi thế đàm phán, nên đề xuất mức giá từ 21,3 đến 22,5 tỷ đồng, kèm theo các phân tích dòng tiền và tiềm năng khai thác thực tế.
