Nhận định về mức giá 40 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng mặt tiền An Thượng 2, Đà Nẵng
Mức giá 40 tỷ đồng cho toà căn hộ 7 tầng, diện tích 90m² tại vị trí trung tâm Phố Tây An Thượng 2 là mức giá khá cao. Tuy nhiên, xét về vị trí đắc địa, khả năng khai thác dòng tiền ổn định 150 triệu/tháng và đặc điểm sản phẩm VIP, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp cụ thể.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS phân tích | Giá tham khảo khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền An Thượng 2, trung tâm Phố Tây, vài bước chân ra biển Mỹ Khê | BĐS mặt tiền biển Mỹ Khê giá dao động từ 350-450 triệu/m² tùy vị trí và thiết kế | Vị trí rất đắc địa, gần biển và khu du lịch, giá cao là hợp lý |
| Diện tích | 90 m² (ngang 5m) | Thông thường BĐS mặt tiền biển có diện tích đa dạng từ 50-150 m² | Diện tích tương đối nhỏ nhưng lợi thế mặt tiền 5m giúp tối ưu công năng |
| Số tầng & phòng | 7 tầng, 10 phòng khép kín, full nội thất, có mặt bằng kinh doanh | Những toà nhà tương tự có giá khoảng 30-35 tỷ cho 6-7 tầng | Kết cấu kiên cố, đa công năng, nâng giá trị so với nhà thông thường |
| Dòng tiền cho thuê | 150 triệu/tháng (1.8 tỷ/năm) | Thông thường lợi suất cho thuê BĐS tại khu vực này ~5-6%/năm | Lợi suất ~4.5% nếu mua 40 tỷ, thấp hơn mức trung bình nhưng do vị trí và tiềm năng tăng giá |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ | Yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn giao dịch | Pháp lý rõ ràng giúp giảm thiểu rủi ro |
Những lưu ý quan trọng khi xuống tiền
- Xác minh pháp lý: Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng/sổ đỏ, không có tranh chấp, đảm bảo chuyển nhượng thuận lợi.
- Khả năng duy trì dòng tiền: Xác thực thu nhập cho thuê 150 triệu/tháng có ổn định và bền vững không, tránh trường hợp mất khách thuê.
- Chi phí bảo trì và vận hành: Tính toán các chi phí quản lý, bảo trì toà nhà 7 tầng để đảm bảo lợi nhuận thực tế.
- Tiềm năng tăng giá: Đánh giá xu hướng phát triển du lịch, dịch vụ tại khu vực Phố Tây để xác định khả năng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 35-37 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn để đảm bảo lợi suất đầu tư tốt hơn (trên 5%) và phù hợp với giá thị trường hiện tại.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ ràng về mức lợi suất đầu tư hiện tại thấp hơn kỳ vọng nếu mua với giá 40 tỷ.
- Nêu các chi phí phát sinh đi kèm như quản lý, bảo trì, rủi ro mất khách thuê để làm cơ sở giảm giá.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng giao dịch nếu giá được điều chỉnh trong khoảng 35-37 tỷ để tạo động lực cho chủ nhà.
- Tham khảo các giao dịch tương tự trong khu vực để minh chứng cho mức giá đề xuất.
