Thẩm định giá trị thực:
Tòa apartment trên diện tích đất 170m², xây dựng 7 tầng (1 hầm + 5 tầng + sân thượng), tổng diện tích sử dụng khoảng 800m², được rao bán với giá 26,95 tỷ đồng. Tính ra, đơn giá trung bình trên diện tích sử dụng khoảng 33,7 triệu/m² (26,95 tỷ / 800 m²). Tuy nhiên, nếu tính theo diện tích đất (170 m²), đơn giá đất lên đến 158,53 triệu/m² như đã cung cấp.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay tại Đà Nẵng dao động khoảng 6-7 triệu/m² (thô + hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng cho 800m² sàn sẽ vào khoảng 5-5,6 tỷ đồng. Điều này có nghĩa phần còn lại là giá trị đất, vị trí và các tiện ích hiện hữu. Với vị trí trung tâm Quận Thanh Khê, đường Lê Đình Lý – khu vực sầm uất, giá đất trên 150 triệu/m² là hợp lý, tuy hơi cao so với khu vực lân cận nhưng không quá lệch.
Nhận định về giá: Giá bán được rao ở mức cao nhưng có cơ sở do:
- Vị trí trung tâm, kết nối sân bay và trung tâm thành phố nhanh.
- Công trình đã hoàn công, có giấy tờ sổ đỏ rõ ràng.
- Đầy đủ nội thất, hệ thống thang máy và PCCC hiện đại, đáp ứng chuẩn 2025.
- Dòng tiền cho thuê ổn định khoảng 1,4 tỷ/năm (~5,2% lợi suất trên giá bán).
Tuy nhiên, lợi suất này chưa thật sự hấp dẫn nếu so với rủi ro đầu tư và chi phí bảo trì tòa nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Tòa nhà có 1 hầm xe và thang máy từ hầm lên sân thượng, điều ít căn cùng khu có được, tăng giá trị khai thác và tiện ích.
– Vị trí trên đường Lê Đình Lý, tuyến đường nội đô rộng 5m, hẻm xe hơi thuận tiện, dễ tiếp cận khách thuê và người ở.
– Nhà nở hậu giúp không gian sử dụng hợp lý hơn, tạo lợi thế thiết kế căn hộ.
– Hệ thống PCCC chuẩn 2025 là điểm cộng lớn về an toàn và pháp lý.
– 18 căn hộ cao cấp full nội thất giúp dễ dàng khai thác cho thuê, cùng với mặt bằng kinh doanh tạo thêm nguồn thu nhập.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Với tình trạng hoàn thiện và nội thất đầy đủ, tòa nhà phù hợp nhất để khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ cao cấp và cho thuê mặt bằng kinh doanh, đảm bảo dòng tiền ổn định.
– Nếu nhà đầu tư có vốn và thời gian, có thể cân nhắc đầu tư xây dựng lại với chuẩn mới để tăng diện tích sàn và cải thiện lợi suất, nhưng chi phí ban đầu lớn và rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
– Không phù hợp để ở thực do kết cấu dạng tòa apartment, không gian riêng tư thấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Đình Lý, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Phan Thanh, Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 170 | 150 | 180 |
| Tổng diện tích sàn (m²) | 800 | 700 | 850 |
| Số tầng | 7 (1 hầm + 5 tầng + sân thượng) | 5 tầng | 6 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 26,95 | 22,5 | 24,8 |
| Đơn giá/m² sàn (triệu đồng) | 33,7 | 32,1 | 29,2 |
| Dòng tiền cho thuê/năm (tỷ) | 1,4 | 1,2 | 1,3 |
| Hệ thống thang máy | Có, từ hầm lên sân thượng | Chưa có | Có |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đầy đủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ PCCC và giấy phép xây dựng, đặc biệt phần hoàn công để tránh tranh chấp về xây dựng vượt phép.
- Xem xét tình trạng bảo trì, hệ thống thang máy và cơ sở vật chất nội thất do tòa nhà đã vận hành cho thuê, tránh chi phí sửa chữa lớn sau mua.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt quy hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng công trình công cộng có thể ảnh hưởng đến giá trị lâu dài.
- Đánh giá lại hiệu quả dòng tiền cho thuê trong trường hợp khách thuê hiện tại chấm dứt hợp đồng, khả năng cho thuê lại với giá tương đương.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông trong hẻm 5m, đảm bảo thuận tiện vận hành tòa nhà.
Kết luận: Mức giá 26,95 tỷ đồng cho tòa apartment với vị trí trung tâm, kết cấu hiện đại và dòng tiền thuê ổn định là cao nhưng hợp lý trong bối cảnh thị trường Đà Nẵng hiện nay. Tuy nhiên, lợi suất khoảng 5,2% chưa thật sự hấp dẫn, người mua nên thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ bảo trì, nâng cấp để tối ưu giá trị đầu tư. Nếu không có nhu cầu đầu tư dài hạn hoặc chấp nhận rủi ro bảo trì, có thể cân nhắc các căn khác có giá thấp hơn trên thị trường. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng vận hành tòa nhà trước khi xuống tiền để tránh rủi ro phát sinh.
