Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 75 m², giá bán 7,6 tỷ tương đương 101,33 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm tại Quận 4, đặc biệt cho loại hình nhà 1 trệt 3 lầu. Tuy nhiên, nhà hiện hữu 4 tầng, 8 phòng ngủ và 9 phòng vệ sinh, phù hợp làm căn hộ dịch vụ cho thuê, nên giá trị được nâng lên nhờ công năng khai thác dòng tiền.
Nếu so sánh với giá đất nền phường 3 hiện khoảng 90-100 triệu/m², thì mức 101 triệu/m² cho nhà xây sẵn là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Chi phí xây dựng thô + hoàn thiện 1 căn nhà 4 tầng đạt khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn xây dựng khoảng 300 m² (75 m² x 4 tầng), chi phí xây mới ước tính 1,8-2,1 tỷ. Vậy phần còn lại là giá trị đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá bán đang phản ánh đúng tiềm năng khai thác cho thuê và vị trí khu vực Phường 3 Quận 4, không bị thổi giá quá đà nhưng cũng không quá rẻ để bỏ qua.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát mặt tiền đường Tôn Thất Thuyết – tuyến đường chính, thuận tiện giao thông, tăng khả năng thu hút khách thuê.
- Nhà có hẻm ngắn, thuận tiện ra vào, không phải hẻm sâu khó quay đầu xe, khác biệt so với nhiều nhà hẻm sâu khó tiếp cận ở Quận 4.
- Kết cấu 1 trệt 3 lầu, tổng 8 phòng ngủ và 9 phòng vệ sinh riêng biệt – cực kỳ phù hợp cho mô hình căn hộ dịch vụ hoặc cho thuê theo phòng, mang lại dòng tiền ổn định.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng, không vướng quy hoạch, khu dân cư hiện hữu ổn định, tiềm năng tăng giá khi mở rộng đường Tôn Thất Thuyết.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để khai thác mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê dòng tiền hoặc cho thuê phòng riêng biệt vì số lượng phòng và vệ sinh nhiều. Ở thực có thể hơi chật chội do diện tích nhỏ, còn đầu tư xây mới lại sẽ tốn kém chi phí và thời gian, không tối ưu bằng việc giữ trạng thái hiện tại. Nếu mua để đầu tư dài hạn, dòng tiền cho thuê ổn định là điểm mạnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Vĩnh Khánh, Q4) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Thất Thuyết, Q4) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Giá bán (tỷ) | 7,6 | 6,8 | 7,9 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 101,33 | 97,14 | 98,75 |
| Kết cấu | 1 trệt + 3 lầu, 8 PN, 9 WC | Nhà 3 lầu, 6 PN, 7 WC | 1 trệt + 3 lầu, 7 PN, 8 WC |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm ngắn sát mặt tiền | Hẻm sâu >20m | Hẻm nhỏ, khó quay đầu |
| Pháp lý | Đã có sổ, không quy hoạch | Đã có sổ, quy hoạch mở rộng | Đã có sổ, không quy hoạch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ: tường, sàn, hệ thống điện nước có còn đảm bảo không, tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra hẻm thực tế: khả năng quay đầu xe, an ninh, độ rộng thông thoáng.
- Xác minh chính xác quy hoạch mở rộng đường Tôn Thất Thuyết để đảm bảo không bị ảnh hưởng giải tỏa trong tương lai.
- Đánh giá chi phí vận hành căn hộ dịch vụ hiện tại (độ lấp đầy, giá thuê, chi phí quản lý) để dự trù dòng tiền thực tế.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền để tránh rủi ro tranh chấp.
