Nhận định tổng quan về mức giá 10,98 tỷ đồng cho lô đất tại Ung Văn Khiêm, Bình Thạnh
Lô đất có diện tích 106,8 m², mặt tiền 4,1 m, chiều dài 26 m, nằm trong hẻm xe tải trên đường Ung Văn Khiêm, Phường 25, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh. Với giá chào bán 10,98 tỷ đồng, tương đương khoảng 102,81 triệu đồng/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Bình Thạnh.
Giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp:
- Vị trí đất nằm trong khu vực trung tâm, gần các trường đại học lớn, thuận tiện phát triển căn hộ dịch vụ (CHDV), văn phòng công ty hoặc nhà ở cao cấp.
- Hẻm rộng, xe tải ra vào thuận lợi, giúp tăng giá trị giao thông và khai thác kinh doanh.
- Giấy tờ pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng rõ ràng, thuận tiện chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu so với các lô đất tương tự trong khu vực có đặc điểm gần giống, mức giá 102,81 triệu/m² đang ở ngưỡng trên cao, có thể người mua cần thương lượng để có mức giá hợp lý hơn, tránh rủi ro về giá vốn.
So sánh giá đất trung bình tại Quận Bình Thạnh gần khu vực Ung Văn Khiêm
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm xe hơi Ung Văn Khiêm, P.25 | 100 – 110 | 9,5 – 10,5 | 90 – 100 | Đất thổ cư, hẻm rộng, gần trường đại học | Q1/2024 |
| Đường Ung Văn Khiêm (hẻm nhỏ) | 100 – 120 | 8,5 – 9,8 | 80 – 85 | Hẻm nhỏ, xe máy, thổ cư | Q4/2023 |
| Đường D2, Bình Thạnh | 100 | 8,8 | 88 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi | Q1/2024 |
Phân tích chi tiết và đề xuất mức giá hợp lý
Như bảng so sánh cho thấy, các bất động sản đất thổ cư có diện tích tương đồng và vị trí tương tự trên đường Ung Văn Khiêm hoặc các tuyến đường lân cận ở Bình Thạnh đang được giao dịch với mức giá phổ biến từ 80 đến 100 triệu đồng/m². Mức giá 102,81 triệu/m² cao hơn so với trung bình, có thể do vị trí hẻm xe tải rộng thuận tiện hơn, phù hợp cho phát triển kinh doanh hoặc căn hộ dịch vụ.
Tuy nhiên, với thị trường hiện tại, người mua có thể đề xuất mức giá từ 9,5 đến 10 tỷ đồng, tương đương khoảng 89 – 94 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn đảm bảo giá trị thực tế, có tiềm năng sinh lời nếu phát triển đúng mục đích, đồng thời phù hợp với mặt bằng giá chung quanh.
Khi thương lượng với chủ bất động sản, nên tập trung vào các luận điểm sau:
- So sánh giá đất tương đương trong khu vực cho thấy mức giá chào bán đang cao hơn mặt bằng chung.
- Phân tích về nhu cầu thực tế và khả năng khai thác, nếu đầu tư phát triển căn hộ dịch vụ cần tính toán kỹ chi phí xây dựng và hoàn vốn.
- Đề xuất mức giá hợp lý dựa trên dữ liệu thị trường gần đây để tránh mua với giá cao hơn thị trường, giảm rủi ro tài chính.
Nếu chủ đầu tư đồng ý mức giá khoảng 9,7 – 10 tỷ đồng, đây sẽ là một thương vụ hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích cho người bán, vừa giúp người mua có được bất động sản tiềm năng với giá phù hợp.
Kết luận
Mức giá 10,98 tỷ đồng cho lô đất 106,8 m² tại hẻm xe tải Ung Văn Khiêm, Bình Thạnh là mức giá khá cao, chỉ hợp lý khi ưu tiên vị trí, hẻm rộng thuận tiện và mục đích kinh doanh thương mại rõ ràng. Người mua nên thương lượng để có mức giá khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để đảm bảo phù hợp với giá thị trường hiện hành và tránh rủi ro tài chính.
