Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 60m² (4m x 15m), diện tích sử dụng 120m² với 2 tầng (1 trệt, 1 lầu), 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá bán 4,4 tỷ đồng tương đương khoảng 73,33 triệu/m² đất hoặc khoảng 36,7 triệu/m² sử dụng (4,4 tỷ / 120m²).
So với mặt bằng Nhà Bè hiện nay, giá đất trung bình khu vực hẻm xe hơi, gần quận 7 dao động từ 50-70 triệu/m² đất tùy vị trí và hẻm. Nhà xây mới hoàn thiện, nội thất đầy đủ nên giá khoảng 73 triệu/m² đất là hơi cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được nếu xét tiềm năng phát triển mạnh của khu vực Nhà Bè kết nối quận 7.
Tuy nhiên, nhà trong hẻm (dù xe hơi vào được) có chiều ngang khá nhỏ 4m, nhà nở hậu là điểm cộng nhưng cũng gây hạn chế về mặt thiết kế và lấy sáng thông gió. Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương 720 triệu đến 840 triệu cho phần xây dựng thô và hoàn thiện căn nhà này (120m² x 6-7 triệu). Giá bán đã bao gồm nội thất nên phần giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn.
Nhận xét: Giá bán đang hơi cao so với khu vực, người mua nên cân nhắc thương lượng giảm khoảng 5-10% để phù hợp hơn với mặt bằng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 tầng hoàn thiện mới 100%, nội thất đầy đủ, không phải mất thêm chi phí sửa chữa, tiết kiệm thời gian dọn vào ở.
- Mặt tiền hẻm xe hơi 1716 Huỳnh Tấn Phát rộng rãi, thuận tiện đi lại, không quá nhỏ như nhiều hẻm khác trong khu vực.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, cải thiện không gian sinh hoạt.
- Thiết kế có phòng ngủ riêng cho người lớn tuổi, phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Vị trí kế cận quận 7, khu vực phát triển mạnh, tiềm năng tăng giá đất còn lớn trong tương lai gần.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên cần không gian riêng biệt, hoặc có thể sử dụng để cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định do vị trí thuận tiện, hẻm xe hơi. Vì nhà đã hoàn thiện mới, không phù hợp để đầu tư xây mới lại vì diện tích đất nhỏ và giá đất đã ở mức cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè) | Đối thủ 2 (Lê Văn Lương, Nhà Bè) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 65 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 110 | 100 |
| Số tầng | 2 | 2 | 1 trệt + lửng |
| Giá bán (tỷ) | 4,4 | 4,1 | 3,8 |
| Giá đất/m² (triệu) | 73,3 | 63 | 69 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không | Có |
| Nội thất | Hoàn thiện, đầy đủ | Hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, cần sửa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ: Sổ hồng riêng rõ ràng, tuy nhiên cần xác minh thực tế không tranh chấp, quy hoạch.
- Kiểm tra kết cấu nhà: Mặc dù mới hoàn thiện, vẫn nên kiểm tra kỹ phần móng, chống thấm, hệ thống điện nước.
- Hẻm 1716 Huỳnh Tấn Phát có thể bị cấm xe lớn hoặc có giờ giới hạn, kiểm tra quy định hẻm để đảm bảo thuận tiện đi lại.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh: Kế cận quận 7 nhưng cần xác định rõ có dự án giải tỏa mở rộng đường hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng giá trị hay không.
- Kiểm tra phong thủy: Hẻm nhỏ 4m có thể gây cảm giác bí bách, hướng nhà và ánh sáng tự nhiên cần xem xét kỹ.
