Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng CHDV studio full nội thất tại 108/28 Cộng Hòa, Quận Tân Bình có diện tích 30 m² với giá thuê 4,9 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 163.000 đồng/m²/tháng, mức giá phổ biến tại khu vực trung tâm, đặc biệt với căn hộ studio full nội thất cao cấp.
Khu vực Tân Bình, đặc biệt gần sân bay Tân Sơn Nhất, có nhu cầu thuê cao, giá thuê nhà trọ thường dao động 150.000 – 180.000 đồng/m² tùy tiện ích và vị trí. Phòng thuộc nhà nguyên căn 1 trệt 4 lầu, có hầm xe rộng rãi là điểm cộng lớn vì hầu hết nhà trọ khác không có chỗ để xe thoải mái.
Do đây là phòng trọ, không phải tài sản để bán, nên không có chi phí xây dựng mới áp dụng. Tuy nhiên, nội thất đầy đủ, sang trọng và phòng rộng rãi là yếu tố giúp tăng giá trị cảm nhận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận lợi cho người làm việc sân bay, du lịch hoặc sinh viên các trường đại học lân cận.
- Nhà nguyên căn 5 tầng với hầm để xe rộng, đảm bảo an toàn phương tiện, rất hiếm trong phân khúc thuê phòng trọ.
- Full nội thất cao cấp, có sofa sang trọng, giường tủ máy lạnh, tạo cảm giác tiện nghi không khác gì căn hộ mini.
- Giờ giấc tự do, không chung chủ, phù hợp người trẻ muốn tự do sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng thích hợp cho người đi làm hoặc sinh viên có thu nhập ổn định cần chỗ ở tiện nghi, an ninh, gần trung tâm và thuận tiện di chuyển. Rất phù hợp để ở thực tế, hoặc thuê dài hạn để cho thuê lại lại (dòng tiền ổn định). Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới vì mục đích sử dụng là căn hộ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Studio gần Lăng Cha Cả) | Đối thủ 2 (Phòng trọ khu Cộng Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 4,9 triệu/tháng | 4,5 triệu/tháng | 4,2 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất cao cấp + sofa | Full nội thất cơ bản | Không nội thất |
| Hầm để xe | Có hầm xe rộng | Chỉ để xe ngoài trời | Không có chỗ để xe rộng |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Giờ giấc giới hạn | Không chung chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ an toàn của hệ thống điện nước trong nhà nguyên căn 5 tầng.
- Kiểm tra phát sinh chi phí dịch vụ (phí quản lý, phí gửi xe ngoài miễn phí 2 xe máy).
- Xác nhận quyền cho thuê đầy đủ, tránh tranh chấp chủ nhà.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất có thực sự đúng như quảng cáo (đặc biệt máy lạnh, sofa).
- Kiểm tra tiếng ồn do gần sân bay, xem có ảnh hưởng đến sinh hoạt hay không.
Nhận xét về giá: Giá thuê 4,9 triệu/tháng cho phòng 30 m² full nội thất cao cấp, có hầm để xe và tự do giờ giấc là mức giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng khu vực. Tuy nhiên, nếu khách thuê không cần hầm xe rộng hoặc nội thất sang trọng, có thể thương lượng giảm khoảng 5-10%.
Kết luận: Nếu bạn đang tìm phòng trọ tiện nghi, an ninh, vị trí thuận lợi thì đây là lựa chọn nên xuống tiền thuê ngay. Cần kiểm tra trực tiếp nội thất và các chi phí phát sinh để tránh rủi ro.
