Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt tiền đường 2 Tháng 9, quận Hải Châu, diện tích 52m² (chiều ngang thực tế 10,2m, chiều dài 5m) với 3 tầng kiên cố.
Giá chào bán là 8,9 tỷ đồng tương đương ~171 triệu/m² (8.900 triệu / 52 m²).
So với mặt bằng giá nhà mặt tiền đường 2/9 tại Hải Châu, mức giá đất nền khu trung tâm hiện dao động khoảng 120-150 triệu/m², nhà mới xây hoặc cải tạo đẹp có thể lên đến 160-180 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu.
Nhà 3 tầng cũ kiên cố nhưng không phải mới xây, chi phí xây mới (6-7 triệu/m² x 3 tầng x 52 m² ≈ 1 tỷ) cộng với giá đất có thể tổng khoảng 7-8 tỷ. Vì vậy, mức giá 8,9 tỷ đang ở mức cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với giá trị thực.
Nhận xét về giá: Giá 8,9 tỷ là khá cao so với thực trạng căn nhà và khu vực, người mua cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để phù hợp với giá thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 10,2m, rất hiếm trên trục đường 2/9 với chiều rộng đường 33m, tạo ưu thế nhận diện thương hiệu và kinh doanh.
- Vị trí gần các nút giao thông lớn, kết nối nhanh đến các khu vực trọng điểm thành phố, thuận tiện cho văn phòng và showroom.
- Nhà có 3 tầng, có sân thượng và chỗ để xe hơi, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách thuê.
- Đã có hợp đồng thuê dài hạn, thu nhập ổn định 17 triệu/tháng, giúp giảm rủi ro tài chính cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để khai thác cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh showroom do vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, và dòng tiền sẵn có từ hợp đồng thuê lâu dài.
Khả năng đầu tư xây mới không cao do diện tích nhỏ, chiều dài hạn chế, không phù hợp làm kho xưởng.
Ở thực tế cũng có thể nhưng không tối ưu bằng khai thác thương mại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 52 (10,2×5) | 60 (6×10) | 50 (5×10) |
| Giá chào bán (tỷ) | 8,9 | 8,2 | 7,5 |
| Đơn giá/m² (triệu/m²) | 171 | 136 | 150 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Hợp đồng thuê | Dài hạn, 17tr/tháng | Chưa cho thuê ổn định | Đang trống |
| Vị trí | Trục chính, trung tâm Hải Châu | Gần trung tâm | Trục chính |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ 3 tầng, tránh thấm dột, nứt tường do nhà lâu năm.
- Xác minh pháp lý đất và nhà (sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, quy hoạch ổn định).
- Đánh giá tiềm năng tăng giá đất đường 2/9 trong 3-5 năm tới, tránh mua khi giá đã đạt đỉnh.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại, đảm bảo không có điều khoản bất lợi hoặc khả năng chấm dứt sớm.
- Xem xét khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng/sửa chữa nâng cấp nếu cần thiết.
