Nhận định về mức giá 18,8 tỷ cho bất động sản tại Lê Trọng Tấn, Tây Thạnh, Tân Phú
Mức giá 18,8 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng với 40 phòng hiện đang cho thuê đầy đủ tại khu vực Tây Thạnh, Quận Tân Phú là một mức giá khá cao tính theo giá/m² đạt gần 97,92 triệu đồng/m². Tuy nhiên, với đặc điểm là căn nhà cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) thu nhập cao, có 40 phòng đang full khách thuê và tổng diện tích đất rộng đến 192 m², đây là một tài sản đầu tư có khả năng sinh lời tốt.
Vị trí lô góc 3 mặt hẻm, hẻm xe hơi, gần trường Đại học Công nghiệp Thực phẩm, là điểm cộng lớn tăng giá trị bất động sản do nhu cầu thuê của sinh viên và người lao động quanh khu vực rất cao. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) và cầu thang thoát hiểm 2 mặt đảm bảo an toàn cũng giúp tăng giá trị và giảm rủi ro cho chủ đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Loại hình | Tình trạng sử dụng |
|---|---|---|---|---|---|
| Lê Trọng Tấn, Tân Phú (BĐS hiện tại) | 192 | 18,8 | 97,92 | Nhà ngõ 6 tầng CHDV | Full phòng cho thuê, thu nhập 140 triệu/tháng |
| Lê Trọng Tấn, Tân Phú (Nhà 1 trệt 3 lầu) | 120 | 9,5 | 79,17 | Nhà ngõ, nhà ở thông thường | Chưa cho thuê hoặc cho thuê nhỏ lẻ |
| Đường Tây Thạnh, Tân Phú (Nhà 5 tầng CHDV) | 150 | 14 | 93,33 | Nhà CHDV | Full phòng cho thuê |
| Quận Tân Phú (Nhà 4 tầng, 20 phòng cho thuê) | 110 | 8,5 | 77,27 | Nhà CHDV | Full phòng |
Nhận xét và lưu ý khi xuống tiền
Giá 18,8 tỷ tương ứng với hơn 97 triệu đồng/m² là mức giá cao hơn so với các bất động sản nhà ở hoặc CHDV quy mô nhỏ hơn tại khu vực Quận Tân Phú. Tuy nhiên, căn nhà này có quy mô lớn hơn với 40 phòng, thu nhập cho thuê ổn định 140 triệu/tháng, vị trí lô góc 3 mặt hẻm xe hơi, hệ thống PCCC và cầu thang thoát hiểm đầy đủ, lại gần trường đại học lớn nên giá trị đầu tư về lâu dài là hợp lý.
Tuy vậy, bạn cần lưu ý:
- Xác minh kỹ giấy tờ pháp lý, sổ hoàn công và các giấy phép xây dựng, đảm bảo không có tranh chấp hay vi phạm.
- Kiểm tra chi tiết tình trạng cho thuê, hợp đồng thuê, khách thuê hiện tại và khả năng duy trì công suất phòng cho thuê.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà nhiều phòng, cũng như các chi phí liên quan đến phòng cháy chữa cháy.
- Xem xét kế hoạch phát triển khu vực, hạ tầng giao thông xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất giá và hướng thương lượng
Dựa trên các dữ liệu thị trường và đặc điểm tài sản, bạn có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn khoảng 16,5 – 17,5 tỷ đồng.
Lý do thuyết phục chủ đầu tư giảm giá:
- Cần dành một khoản chi phí đầu tư, cải tạo hoặc bảo trì hệ thống phòng ốc trong tương lai gần.
- Rủi ro về tính ổn định khách thuê dài hạn trong bối cảnh thị trường cho thuê có thể thay đổi.
- So sánh với các bất động sản CHDV tương tự có giá/m² thấp hơn và quy mô nhỏ hơn cho thấy mức giá hiện tại có thể hơi cao.
Bạn nên thể hiện thiện chí mua nhanh và làm thủ tục pháp lý rõ ràng, đồng thời đề cập đến các điểm rủi ro và chi phí có thể phát sinh để thuyết phục chủ nhà giảm giá.
