Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng tại vị trí trung tâm quận Hải Châu, Đà Nẵng với diện tích đất 57m² và diện tích sử dụng khoảng 97,64m², giá bán 5,65 tỷ đồng. Tính ra đơn giá đất + nhà là khoảng 99 triệu/m² sử dụng (5,650 triệu / 57m² đất = 99 triệu/m² đất). Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà trong kiệt trung tâm Đà Nẵng, dù khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh.
Nhà 2 tầng, kết cấu cũ không nêu rõ tuổi thọ và tình trạng xây dựng, nên nếu xây mới theo giá thị trường hiện nay (6-7 triệu/m² xây thô + hoàn thiện), chi phí xây mới 2 tầng khoảng 600-700 triệu đồng. Giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá bán.
Kết luận: Giá này phản ánh “đất vàng” trung tâm Hải Châu, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm 3m, vì hẻm nhỏ sẽ gây khó khăn về giao thông và hạn chế giá trị tăng cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, thuận tiện di chuyển và tiếp cận các tiện ích.
- Nhà 2 mặt kiệt, giúp thông thoáng hơn so với nhà trong hẻm cụt.
- Hướng Đông Bắc phù hợp nhiều gia chủ, tránh nắng gắt chiều.
- Chiều ngang 3,5m hơi nhỏ, có thể hạn chế thiết kế và công năng sử dụng.
- Hẻm trước nhà rộng 3m, xe hơi có thể vào nhưng khó quay đầu, cần kiểm tra thực tế.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng chính chủ là ưu điểm lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Ngôi nhà phù hợp nhất để ở thực, gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn an cư tại trung tâm. Với 3 phòng ngủ và đầy đủ tiện nghi, cũng có thể cho thuê căn hộ hoặc làm văn phòng nhỏ. Do hẻm 3m và diện tích nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khu Trưng Nữ Vương) | Đối thủ 2 (Khu Hoà Thuận Đông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 57 | 60 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 97,64 | 90 | 85 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,65 | 5,2 | 4,8 |
| Đường hẻm trước nhà | 3m, xe hơi vào | 4m, xe hơi vào và quay đầu | 3,5m, xe hơi vào |
| Hướng nhà | Đông Bắc | Nam | Đông |
| Số tầng | 2 | 2 | 1 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng, đặc biệt là quy hoạch hẻm 3m có thể bị thu hẹp hoặc mở rộng trong tương lai.
- Kiểm tra tình trạng nhà cũ: kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, tránh phát sinh vấn đề giao thông.
- Kiểm tra phong thủy hướng Đông Bắc và các yếu tố ảnh hưởng đến ánh sáng, thông gió.
- Xác minh thực tế diện tích sử dụng so với giấy tờ.
Nhận xét về giá: Giá 5,65 tỷ cho 57m² đất và nhà 2 tầng trong hẻm 3m là mức cao hơn khoảng 10-15% so với mặt bằng khu vực. Điều này có thể do vị trí 2 mặt kiệt và nhà thiết kế thoáng. Tuy nhiên, hạn chế hẻm nhỏ và chiều ngang hẹp là điểm yếu để thương lượng giảm giá.
Nếu người mua có nhu cầu ở thực, vị trí trung tâm và pháp lý rõ ràng là ưu điểm lớn, có thể cân nhắc xuống tiền nhưng cần thương lượng giảm giá tối thiểu 5-10% để bù trừ rủi ro hẻm nhỏ và chi phí sửa chữa nhà cũ.
