Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích sử dụng 75m², mặt tiền 4,5m, nằm trong hẻm nhỏ 2,5m tại đường Hà Huy Tập, quận Thanh Khê – khu vực trung tâm Đà Nẵng có giá đất và nhà phố khá cao do tiện ích và vị trí trung tâm. Giá chào bán 4,45 tỷ tương đương khoảng 59,3 triệu/m² diện tích đất.
Nhà 2 tầng kiên cố, nhưng thuộc dạng nhà trong hẻm nhỏ, khó khăn về giao thông xe lớn, không có thông tin rõ kết cấu xây dựng mới hay cần sửa chữa. Chi phí xây mới nhà 2 tầng với 75m² sàn (khoảng 150m² sàn xây dựng) vào khoảng 1 – 1,05 tỷ (7 triệu/m² sàn hoàn thiện). Nếu tính giá trị đất thuần, với mức giá thị trường trung tâm Thanh Khê hiện nay dao động từ 50-65 triệu/m² tùy hẻm rộng hay hẹp, vị trí cụ thể thì mức giá 59 triệu/m² là ở mức cao nhưng không quá ngáo giá.
Do hẻm nhỏ 2,5m, giới hạn khả năng lưu thông, đồng thời nhà nở hậu chữ L tuy tốt về phong thủy nhưng có thể làm giảm diện tích xây dựng tối ưu. Nếu so với nhà mặt tiền đường lớn trong khu vực thì giá này cao hơn đáng kể.
Nhận xét về giá: Giá 4,45 tỷ là hơi cao so với mặt bằng nhà hẻm nhỏ tại Thanh Khê, nên người mua cần cân nhắc kỹ về khả năng thương lượng giảm giá khoảng 5-7%. Nếu không, có thể bị ép giá do hẻm nhỏ và hạn chế tiện ích giao thông.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, gần mặt tiền Hà Huy Tập, thuận tiện cho di chuyển và sinh hoạt.
- Nhà 2 tầng kiên cố, có 3 phòng ngủ và 3 WC, phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Đất nở hậu hình chữ L – điểm cộng về phong thủy và tiềm năng mở rộng xây dựng.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, thuận lợi cho giao dịch nhanh.
Nhược điểm lớn là đường hẻm chỉ rộng 2,5m, gây khó khăn cho xe ô tô và xe tải, hạn chế khả năng kinh doanh hoặc mở rộng nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình cần không gian đủ rộng tại trung tâm thành phố. Ngoài ra có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng do số lượng phòng ngủ và WC khá đầy đủ. Tuy nhiên, do hẻm nhỏ nên không thuận tiện làm kho xưởng hay mở văn phòng kinh doanh.
Nếu đầu tư xây lại, cần xem xét quy hoạch hẻm, tận dụng nở hậu để mở rộng diện tích sàn, nhưng chi phí xây mới cũng khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 3m, Hà Huy Tập) | Đối thủ 2 (Mặt tiền 5m, đường lớn gần đó) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 75m² | 70m² | 80m² |
| Mặt tiền | 4,5m | 4m | 5m |
| Đường trước nhà | 2,5m (hẻm nhỏ) | 3m (hẻm trung bình) | 8m (đường lớn) |
| Số tầng | 2 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Giá bán | 4,45 tỷ (59,3 triệu/m²) | 4,1 tỷ (58,6 triệu/m²) | 5,5 tỷ (68,8 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, tránh hiện tượng xuống cấp, thấm dột hoặc móng yếu do nhà cũ 2 tầng.
- Xác thực quy hoạch hẻm: Đường 2,5m có được phép xây dựng mở rộng hay nâng cấp không để tránh rủi ro quy hoạch gây khó khăn khai thác sau này.
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp thừa kế hoặc vướng quy hoạch nhỏ.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đỗ xe trong hẻm nhỏ hạn chế.
- Kiểm tra phong thủy phần đất nở hậu chữ L có hợp với nhu cầu gia chủ không.
