Nhận định về mức giá 10,4 tỷ cho tòa nhà 5 tầng CHDV tại Bạch Đằng, P15, Bình Thạnh
Với mức giá 10,4 tỷ đồng cho một tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) 5 tầng gồm 8 phòng, diện tích đất 82 m², diện tích sử dụng 228 m², tọa lạc tại khu vực Bạch Đằng, Phường 15, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh, mức giá này nằm trong khoảng hợp lý nếu xét theo dòng tiền cho thuê và vị trí.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông số/Bình luận |
|---|---|
| Giá bán | 10,4 tỷ đồng (tương đương ~126,83 triệu/m²) |
| Vị trí | Gần sân bay Tân Sơn Nhất, Phạm Văn Đồng, thuận tiện di chuyển về trung tâm Quận 1, Phú Nhuận, Gò Vấp. Khu dân cư sầm uất, giao thông thuận tiện. |
| Diện tích đất và xây dựng | 82 m² đất, diện tích sử dụng 228 m² trên 5 tầng, chiều ngang 5m, chiều dài 18m |
| Cấu trúc và công năng | Trệt – Lửng – 2 tầng – sân thượng, 8 phòng CHDV, nhiều phòng vệ sinh (trên 6 phòng), nội thất đầy đủ, nhà mới xây 2020 |
| Dòng tiền cho thuê | 45 triệu đồng/tháng (540 triệu đồng/năm) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, giao dịch nhanh chóng, minh bạch |
So sánh với thị trường
Ở khu vực Bình Thạnh, đặc biệt gần sân bay Tân Sơn Nhất và các trục giao thông lớn, giá nhà đất trung bình dao động từ 100 đến 140 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng công trình. Các tòa nhà căn hộ dịch vụ tương tự thường có mức giá khoảng 12 – 15 tỷ đồng cho diện tích và công năng tương đương. Tuy nhiên, những tài sản có dòng tiền ổn định trên 40 triệu/tháng mới thực sự thu hút nhà đầu tư.
| Tiêu chí | Đơn vị | Bất động sản tại Bạch Đằng (Đề xuất) | Giá tham khảo khu Bình Thạnh |
|---|---|---|---|
| Giá/m² đất | Triệu/m² | 126,83 | 100 – 140 |
| Dòng tiền cho thuê | Triệu đồng/tháng | 45 | 30 – 50 |
| Tổng giá | Tỷ đồng | 10,4 | 12 – 15 (cho tài sản tương tự) |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 10,4 tỷ đồng được đánh giá là hợp lý
- Kiểm tra kỹ về tình trạng pháp lý, không có tranh chấp, đất không bị quy hoạch.
- Đánh giá lại dòng tiền cho thuê thực tế và khả năng duy trì khách thuê ổn định.
- Kiểm tra chi tiết nội thất, thiết bị hiện trạng để ước lượng chi phí bảo trì hoặc nâng cấp nếu cần.
- Đàm phán giá để có thể giảm thêm, ví dụ đề xuất mức giá 9,5 – 10 tỷ đồng để có biên độ lợi nhuận tốt hơn.
Đề xuất mức giá và cách thuyết phục chủ nhà
Giá đề xuất hợp lý để thương lượng là khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng, dựa trên:
- So sánh với các tài sản tương đương có giá khoảng 12 tỷ trở lên.
- Tính đến rủi ro biến động thị trường và chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày phân tích thị trường, minh chứng giá tham khảo thấp hơn.
- Nêu rõ bạn là nhà đầu tư nghiêm túc, giao dịch nhanh chóng, giảm thiểu rủi ro và thời gian bán hàng cho họ.
- Đưa ra lý do cần biên độ lợi nhuận phù hợp để đầu tư và duy trì khai thác hiệu quả.
- Đề xuất thanh toán nhanh và có thể chấp nhận điều kiện linh hoạt để tăng sức hấp dẫn.
