Thẩm định giá trị thực:
Đất mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, quận Sơn Trà, diện tích 165m², ngang 8m, mặt tiền rộng 10m đường trước nhà, là vị trí cực kỳ đắc địa, thuộc trục kết nối sân bay – trung tâm – biển Mỹ Khê. Đây là khu vực có giá đất mặt tiền đường lớn thường dao động từ 110 – 140 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và tiềm năng phát triển.
Tính sơ bộ: Giá niêm yết 20 tỷ tương đương khoảng 121 triệu/m². Mức giá này nằm trong khung giá thị trường mặt tiền quận Sơn Trà, tuy nhiên mức giá ở tuyến đường Võ Văn Kiệt – trục biển vốn rất đắt đỏ và cạnh tranh. Nếu so sánh với các đoạn gần đó như Hồ Nghinh hoặc An Thượng, đất mặt tiền giá có thể còn cao hơn do mật độ phát triển du lịch.
Điểm cần lưu ý: Đây là đất trống, chưa có công trình xây dựng nên giá chỉ dựa trên đất và vị trí. Chi phí xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini khoảng 6-7 triệu/m² sàn. Với diện tích đất 165m² và cho phép xây dựng tối đa khoảng 5 tầng (theo quy hoạch khu vực), tổng diện tích sàn có thể đạt khoảng 700-800m², tương đương vốn đầu tư xây dựng khoảng 4.5 – 5.6 tỷ đồng chưa tính giá đất.
Nhận xét về giá: Giá 20 tỷ là mức hợp lý trong bối cảnh thị trường và vị trí, tuy nhiên không có nhiều khoảng trống để thương lượng mạnh nếu chủ đầu tư đã nắm rõ tiềm năng vị trí. Người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch chiều cao, tầng xây dựng và ràng buộc pháp lý để tránh phát sinh chi phí hoặc giới hạn khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Võ Văn Kiệt – tuyến đường huyết mạch kết nối sân bay, trung tâm và biển Mỹ Khê, rất ít đất mặt tiền còn trống.
- Đất vuông vắn, ngang 8m, thuận lợi thiết kế xây dựng các mô hình căn hộ dịch vụ, khách sạn nhỏ hoặc villa nghỉ dưỡng.
- Cách biển chỉ 400m, khu vực tập trung nhiều tiện ích du lịch, nhà hàng, khách sạn và phố Tây An Thượng nổi tiếng.
- Hạ tầng hoàn chỉnh, đường rộng 10m, thuận tiện giao thông, dễ dàng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini, tận dụng vị trí gần biển, gần sân bay và khu du lịch sầm uất.
- Phát triển villa nghỉ dưỡng cao cấp cho khách nước ngoài hoặc khách du lịch dài hạn, tận dụng không gian đất vuông đẹp.
- Giữ tài sản lâu dài do khả năng tăng giá đất cao theo thời gian, đặc biệt khi Đà Nẵng phát triển mạnh về du lịch và dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hồ Nghinh) | Đối thủ 2 (Đường An Thượng) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Võ Văn Kiệt, trục biển – sân bay | Mặt tiền Hồ Nghinh, rất gần biển Mỹ Khê | Mặt tiền An Thượng, khu phố Tây nổi tiếng |
| Diện tích | 165m², ngang 8m | 150m², ngang 7.5m | 170m², ngang 7m |
| Giá niêm yết | 20 tỷ (~121 triệu/m²) | 21.5 tỷ (~143 triệu/m²) | 19 tỷ (~112 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ, đất thổ cư | Đã xây nhà, chuyển nhượng nhanh | Sổ hồng, đang cho thuê |
| Tiện ích xung quanh | Gần biển 400m, khu du lịch, sân bay | Gần biển, nhiều khách sạn, tiện ích cao cấp | Gần phố Tây, khu ăn uống & giải trí |
| Hạ tầng | Đường 10m, giao thông thông thoáng | Đường 8m, khu đông đúc | Đường 7m, khu dân cư sầm uất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết: chiều cao tối đa, mật độ xây dựng, hạn chế xây dựng để tránh đầu tư vượt công suất hoặc bị giới hạn tầng.
- Xác minh sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp hoặc lấn chiếm đất.
- Đánh giá hiện trạng hạ tầng điện, nước, thoát nước để tránh phát sinh chi phí cải tạo.
- Kiểm tra các quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú tại khu vực (phù hợp với căn hộ dịch vụ/khách sạn).
- Đánh giá rủi ro từ kế hoạch phát triển đô thị khu vực (có thể ảnh hưởng đến giá trị đất trong tương lai).
