Thẩm định giá trị thực:
Giá chào bán là 3,3 tỷ đồng cho mỗi lô đất 80m², tương đương ~41,25 triệu đồng/m².
Khu vực quận Cẩm Lệ, đặc biệt ở phường Hòa An, đất thổ cư có diện tích 80m², hướng Đông Nam là hướng đẹp, phù hợp phong thủy với nhiều người. Đường trước đất là kiệt nhỏ rộng 3m, thẳng và sạch sẽ, tuy nhiên đường 3m có hạn chế về giao thông ô tô lớn và khả năng quay đầu xe.
So sánh với thị trường đất nền tại khu vực trung tâm Cẩm Lệ, giá đất thổ cư tại những mặt tiền đường lớn hoặc đường nội bộ rộng trên 5m thường dao động từ 35-45 triệu/m² tùy vị trí. Với đường kiệt 3m, giá 41,25 triệu đồng/m² là mức cao ở nhóm đất hẻm nhỏ. Đồng thời, khu vực này chưa có đường nhựa lớn trực tiếp mà thông qua kiệt nhỏ, nên tiềm năng tăng giá có thể bị giới hạn.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang ở mức cao so với vị trí đường kiệt nhỏ 3m, có thể bị đẩy giá do tâm lý “đất trung tâm” nhưng thực tế hạ tầng giao thông chưa hoàn chỉnh. Người mua cần cân nhắc kỹ và thương lượng giảm ít nhất 5-10% để phù hợp với thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất vuông vắn, diện tích chuẩn 4,5x18m, thuận tiện xây dựng nhà ở hoặc biệt thự nhỏ.
- Hướng Đông Nam rất hợp phong thủy với ánh sáng tốt, tránh nóng gắt phía Tây.
- Khu dân cư hiện hữu, an ninh đảm bảo, gần trường học và bến xe, rất thuận tiện cho người ở lâu dài hoặc gia đình có con nhỏ.
- Đất liền kề 3 lô tạo thành dải liên tục, thuận lợi cho nhà đầu tư mua cả để phân lô hoặc xây dựng đồng bộ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào mặt bằng và vị trí, đất phù hợp nhất để xây nhà ở lâu dài hoặc đầu tư tích lũy tài sản. Với diện tích 80m² và đường kiệt nhỏ, việc xây dựng căn hộ cho thuê có thể hạn chế do khó tiếp cận xe lớn. Đầu tư xây mới để bán lại trong ngắn hạn cần cân nhắc chi phí hoàn thiện và sự phát triển hạ tầng quanh khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Khe Cạn, Cẩm Lệ) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đản, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 80 (4,5×18) | 75 (4×18,5) | 85 (5×17) |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Đông Nam |
| Đường trước nhà | Kiệt 3m | Đường nhựa 5m | Kiệt 4m |
| Giá bán (triệu/m²) | 41,25 | 38 – 40 | 36 – 39 |
| Pháp lý | Sổ đỏ riêng | Sổ đỏ riêng | Sổ đỏ riêng |
| Tiện ích xung quanh | Trường học, bến xe, khu dân cư hiện hữu | Gần chợ, trung tâm hành chính | Gần cầu vượt, khu công nghiệp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt đường 3m có được mở rộng hay không trong tương lai để tránh bị giới hạn giao thông.
- Xác minh kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp hoặc vướng quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng đất sát nhà cấp 4, có thể cần khảo sát nền đất để tránh sụt lún hoặc thấm dột nếu xây dựng mới.
- Đánh giá khả năng quay đầu và đỗ xe tại kiệt 3m, đặc biệt với xe lớn hoặc xe tải xây dựng.
- Kiểm tra hạ tầng điện nước, hệ thống thoát nước mưa tại đường kiệt.
