Nhận định mức giá 11,7 tỷ cho lô đất 90m² tại Mỹ An 3, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Với diện tích 90m² (5m x 18m), lô đất tọa lạc trên đường Mỹ An 3 – một vị trí đắc địa, gần công viên Mỹ An và sát sông Hàn, khu vực này được đánh giá cao về môi trường sống trong lành, an ninh tốt, và tiềm năng phát triển dịch vụ du lịch – nghỉ dưỡng. Đường trước nhà rộng 5,5m, vỉa hè 3m, thuận tiện cho giao thông và để xe hơi.
Tuy nhiên, mức giá 11,7 tỷ đồng (tương đương khoảng 130 triệu/m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nền tại Mỹ An và khu vực lân cận.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Vị trí | Diện tích | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Mỹ An 3, Quận Ngũ Hành Sơn (BĐS đang phân tích) | 90m² | 11,7 | 130 | Đất nền, vị trí gần sông và công viên, đường rộng 5,5m |
| Mỹ An (gần trung tâm) | 100m² | 8,5 | 85 | Đất nền liền kề, đường rộng 4m, khu dân trí cao, cập nhật 2023 |
| Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn | 120m² | 9,6 | 80 | Đất nền dự án, đường 6m, gần biển, cập nhật Q1/2024 |
| Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn | 100m² | 10 | 100 | Đất nền, gần khu resort, giá tham khảo Q2/2023 |
Nhận xét và điều kiện xuống tiền
– Mức giá 130 triệu/m² cho lô đất ở Mỹ An 3 là cao hơn đáng kể so với các khu vực lân cận. Tuy nhiên, vị trí gần công viên, sông Hàn và đường rộng 5,5m là những điểm cộng lớn, giúp đất có tiềm năng tăng giá và phát triển các loại hình kinh doanh dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê.
– Nếu bạn có kế hoạch xây dựng căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh cho thuê dài hạn, khả năng thu hồi vốn và sinh lời sẽ cao hơn, do đó mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp đầu tư chuyên sâu.
– Nếu mua để xây nhà ở hoặc đầu tư ngắn hạn thì mức giá này cần được thương lượng giảm giá do vẫn còn cao hơn mặt bằng chung thị trường.
– Những lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết và giấy tờ pháp lý đảm bảo rõ ràng, không vướng quy hoạch hay tranh chấp.
- Xác định rõ mục đích đầu tư (ở, cho thuê, kinh doanh) để tính toán lợi nhuận và thời gian hoàn vốn hợp lý.
- Đánh giá kỹ hạ tầng, môi trường xung quanh, khả năng kết nối giao thông, tiện ích xã hội.
- Thương lượng giá cả dựa trên các lô đất tương tự và điểm mạnh/yếu của vị trí.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ đầu tư
– Dựa trên mức giá tham khảo khu vực Mỹ An và các phường lân cận (80-100 triệu/m²), mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động từ 9,5 đến 10,5 tỷ đồng (tương đương 105-117 triệu/m²).
– Cách thuyết phục chủ đầu tư:
- Đưa ra dữ liệu so sánh giá các lô đất tương tự trong khu vực đã giao dịch gần đây để minh chứng mức giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản và thời gian có thể để bán lại hoặc phát triển dự án phụ thuộc vào giá mua hợp lý.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo thiện chí.
- Đề cập đến những rủi ro tiềm ẩn nếu giá mua quá cao như khó sinh lời, trì hoãn dự án.
