Nhận định về mức giá 1,89 tỷ đồng cho nhà tại hẻm 146, Lã Xuân Oai, TP. Thủ Đức
Mức giá 1,89 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 56 m², diện tích sử dụng 50 m², trong hẻm xe hơi 5m là mức giá khá cao nếu xét trên mặt bằng chung của khu vực Quận 9 cũ (nay thuộc TP. Thủ Đức) hiện nay. Giá trung bình khu vực này dao động từ khoảng 25-30 triệu/m² với nhà hẻm xe hơi, tùy vị trí và tình trạng nhà.
Phân tích chi tiết và dữ liệu so sánh
| Tiêu chí | Nhà hẻm 146 Lã Xuân Oai (BĐS đề cập) | Nhà hẻm xe hơi khu vực Tăng Nhơn Phú A (TP. Thủ Đức) – tham khảo | Nhà hẻm xe hơi Quận 9 cũ (tháng 5/2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56 | 50 – 70 | 50 – 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 50 | 45 – 60 | 45 – 60 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 1,89 | 1,3 – 1,6 | 1,3 – 1,7 |
| Giá/m² đất (triệu VNĐ/m²) | 33,75 | 23 – 28 | 25 – 30 |
| Loại hình | Nhà hẻm xe hơi 5m, 1 trệt 1 lầu | Nhà hẻm xe hơi 4-5m, 1-2 tầng | Nhà hẻm xe hơi 4-5m, 1-2 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Đặc điểm nổi bật | Hẻm xe hơi thoáng, nhà mới xây, 2 phòng ngủ, 2 WC | Hẻm xe hơi, nhà cũ hoặc mới | Hẻm xe hơi, nhà cũ hoặc mới |
Nhận xét chi tiết
– Giá/m² đất ở mức 33,75 triệu đồng cao hơn khoảng 20-30% so với mặt bằng chung hẻm xe hơi tại khu vực Tăng Nhơn Phú A.
– Nhà có kết cấu 1 trệt 1 lầu kiên cố, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, hẻm rộng 5m thuận tiện đi lại, điểm cộng lớn cho căn nhà.
– Tuy nhiên, nhà dính quy hoạch/lộ giới là điểm cần lưu ý quan trọng. Quy hoạch có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu lâu dài, khả năng xây dựng hoặc sửa chữa sau này.
– Pháp lý đã có sổ đỏ nên phần nào đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, tuy nhiên người mua cần kiểm tra kỹ về quy hoạch và ranh giới đất.
– Nếu bạn là người có nhu cầu ở thực, ưu tiên vị trí và kết cấu nhà mới thì mức giá này có thể chấp nhận được.
– Nếu đầu tư hoặc để lâu dài cần cân nhắc kỹ về quy hoạch, cũng như so sánh thêm các bất động sản tương tự trong khu vực.
Những lưu ý cần thiết nếu muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 của khu vực để đánh giá mức độ ảnh hưởng của quy hoạch/lộ giới.
- Xem xét khả năng xây dựng, sửa chữa, hoặc chuyển nhượng trong tương lai khi nhà dính quy hoạch.
- Đàm phán lại giá dựa trên yếu tố quy hoạch và thực trạng thị trường vùng lân cận.
- Kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý, xác thực thông tin sổ đỏ và quyền sử dụng đất.
- Tham khảo ý kiến tư vấn của chuyên gia pháp lý bất động sản hoặc môi giới có uy tín.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
– Dựa trên phân tích giá thị trường hiện nay và yếu tố nhà dính quy hoạch, mức giá 1,5 – 1,6 tỷ đồng sẽ là con số hợp lý hơn, tương đương khoảng 27 – 29 triệu/m².
– Khi đàm phán, bạn có thể trình bày:
+ Việc nhà dính quy hoạch/lộ giới làm tăng rủi ro và hạn chế khả năng sử dụng, xây dựng tương lai.
+ So sánh mức giá các nhà tương tự trong hẻm xe hơi khu vực gần đây đều thấp hơn.
+ Bạn là người mua thực sự, giao dịch nhanh, thanh toán sớm, giảm bớt thời gian và chi phí môi giới cho chủ nhà.
– Nếu chủ nhà khó giảm giá, bạn có thể đề xuất ký hợp đồng đặt cọc với điều kiện chờ xác nhận rõ quy hoạch, hoặc chia nhỏ thanh toán theo tiến độ.
