Nhận định về mức giá 15 tỷ cho lô đất mặt tiền An Thượng 29, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 15 tỷ đồng cho lô đất diện tích 100 m² (ngang 5m, đường 7.5m) tại vị trí trung tâm phố Tây, sát biển Mỹ Khê, Quận Sơn Trà là mức giá khá cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Lý do:
- Đất thổ cư mặt tiền đường lớn 7.5m, ô tô tránh thoải mái, trung tâm khu vực du lịch sầm uất, rất hiếm và tiềm năng phát triển dịch vụ lưu trú, kinh doanh.
- Vị trí gần biển Mỹ Khê, phố Tây đông đúc, thuận lợi khai thác căn hộ dịch vụ, khách sạn mini, spa, nên giá trị khai thác và sinh lời cao.
- Sổ hồng chính chủ, thủ tục sang tên nhanh gọn làm tăng tính thanh khoản và an tâm cho người mua.
Phân tích so sánh giá đất khu vực An Thượng, Sơn Trà, Đà Nẵng
| Vị trí | Diện tích (m²) | Đường trước nhà (m) | Loại BĐS | Giá tham khảo (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| An Thượng 29, Sơn Trà | 100 | 7.5 | Đất thổ cư, đất ở | 15 | 150 | Vị trí sát biển, trung tâm phố Tây, tiềm năng kinh doanh cao |
| An Thượng 15, Sơn Trà | 90 | 5 | Đất thổ cư | 10.5 | 116.7 | Cách biển khoảng 300m, đường nhỏ hơn |
| Hoàng Kế Viêm, Sơn Trà | 120 | 6 | Đất thổ cư | 13 | 108.3 | Cách biển 500m, dân cư ổn định |
| Phạm Văn Đồng, Sơn Trà | 110 | 10 | Đất thổ cư | 14 | 127.3 | Đường lớn, gần biển, khu dân trí cao |
Nhận xét chi tiết
Giá đất mặt tiền An Thượng 29 đang ở mức 150 triệu đồng/m², cao hơn khá nhiều so với các khu vực lân cận có vị trí cách biển xa hơn hoặc đường nhỏ hơn. Đây là điều dễ hiểu vì vị trí sát biển Mỹ Khê và gần phố Tây tạo ra giá trị thương mại rất lớn, đặc biệt phù hợp cho các nhà đầu tư kinh doanh căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini.
Tuy nhiên, nếu mục tiêu mua đất để ở hoặc đầu tư lâu dài, người mua cần lưu ý các yếu tố sau:
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng (sổ hồng chính chủ, không vướng quy hoạch, tranh chấp).
- Phân tích chi phí xây dựng và khai thác dịch vụ, so sánh với khả năng sinh lời thực tế.
- Khả năng thanh khoản trong tương lai, nhất là nếu thị trường có biến động.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên các mức giá tham khảo và tình hình thực tế, một mức giá từ 12 – 13 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận và giảm rủi ro đầu tư. Mức giá này tương đương từ 120 – 130 triệu đồng/m², vẫn phản ánh đúng giá trị vị trí nhưng có khoảng đệm cho nhà đầu tư khai thác và chi phí phát sinh.
Khi thương lượng với chủ đất, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau để thuyết phục:
- So sánh với giá các lô đất tương tự trong khu vực có vị trí gần nhưng đường nhỏ hơn hoặc cách biển xa hơn để làm cơ sở giảm giá.
- Nhấn mạnh chi phí phát sinh cho xây dựng và kinh doanh dịch vụ, rủi ro thị trường có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời.
- Đưa ra cam kết mua nhanh, thanh toán rõ ràng, sang tên nhanh để tạo thuận lợi cho chủ nhà.
Kết luận
Nếu bạn là nhà đầu tư có kinh nghiệm, hiểu rõ thị trường và có kế hoạch phát triển dịch vụ khai thác tốt, mức giá 15 tỷ đồng cho lô đất này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, để tối ưu lợi nhuận và giảm rủi ro, nên thương lượng để đưa giá về khoảng 12 – 13 tỷ đồng. Ngoài ra, cần kiểm tra kỹ pháp lý và đánh giá tổng thể dự án trước khi quyết định xuống tiền.