Nhận định về mức giá 13,5 tỷ đồng cho bất động sản tại Đường Lê Hữu Trác, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 13,5 tỷ đồng cho căn nhà trong hẻm rộng 5,5m, diện tích 149 m², gồm 2 lầu và 9 phòng ngủ, ở vị trí gần biển Mỹ Khê thuộc Quận Sơn Trà là tạm chấp nhận được trong bối cảnh thị trường hiện nay. Tuy nhiên, việc đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố về pháp lý, tiềm năng khai thác và so sánh giá thị trường khu vực để đảm bảo hiệu quả.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và đặc điểm bất động sản
- Bất động sản nằm trên Đường Lê Hữu Trác, Phường An Hải Nam, Quận Sơn Trà – khu vực có lượng khách du lịch lớn, đặc biệt tập trung nhiều dịch vụ nghỉ dưỡng, nhà hàng, gần biển Mỹ Khê nổi tiếng.
- Diện tích 149 m², chiều ngang 8,7m, đường trước nhà rộng 5,5m (đủ ô tô tránh nhau), thuộc loại nhà trong hẻm nhưng hẻm rộng và thuận tiện về giao thông.
- Hiện trạng gồm 2 lầu và 9 phòng ngủ, kèm dãy trọ 9 phòng và 3 kiot kinh doanh, tạo ra nguồn thu nhập khoảng 23 triệu/tháng ổn định.
2. So sánh giá thị trường khu vực
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà trong hẻm 2 lầu, 9PN + 3 kiot | Lê Hữu Trác, Sơn Trà | 149 | 13,5 | ~90,6 | Hiện trạng cho thuê, dòng tiền ổn định |
| Nhà phố gần biển Mỹ Khê | Nguyễn Duy Hiệu, Sơn Trà | 150 | 16 | ~106,7 | Vị trí mặt tiền, giá tham khảo từ tin đăng tương tự |
| Nhà trong hẻm 2 lầu, 7PN | Hoàng Sa, Sơn Trà | 140 | 11,5 | ~82,1 | Hẻm nhỏ hơn, ít phòng cho thuê |
Nhận xét: Mức giá 13,5 tỷ đồng tương đương khoảng 90 triệu/m², thấp hơn một chút so với nhà mặt tiền Nguyễn Duy Hiệu (khoảng 106 triệu/m²), nhưng cao hơn các nhà trong hẻm nhỏ hơn ở Hoàng Sa. Với vị trí gần biển, đường trước nhà rộng, có dòng tiền đều đặn từ cho thuê trọ và kiot, mức giá này là hợp lý nếu bạn ưu tiên dòng tiền ổn định và tiềm năng phát triển khu vực du lịch.
Những lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Xác minh sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất và quyền khai thác cho thuê, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Hiện trạng khai thác: Kiểm tra hợp đồng thuê của các phòng trọ và kiot, đảm bảo thu nhập ổn định và không có rủi ro mất khách đột ngột.
- Khả năng phát triển: Nếu có ý định đầu tư xây mới thành mini apartment hoặc căn hộ dịch vụ, cần khảo sát quy hoạch và xin phép xây dựng phù hợp.
- Chi phí sửa chữa, cải tạo: Đánh giá tình trạng hiện tại của dãy phòng trọ và kiot để dự tính chi phí bảo trì hoặc nâng cấp.
- Tính thanh khoản: Xem xét khả năng bán lại hoặc cho thuê lại trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh biến động thị trường bất động sản Đà Nẵng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá từ 12,5 đến 13 tỷ đồng sẽ là hợp lý hơn, tạo khoảng đệm cho chi phí đầu tư cải tạo và giảm thiểu rủi ro đầu tư. Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Đưa ra các so sánh cụ thể về giá các bất động sản tương tự trong khu vực có vị trí và hiện trạng tương đương hoặc tốt hơn.
- Nhấn mạnh đến các chi phí phát sinh như sửa chữa, bảo trì, và việc phải tiếp tục duy trì hợp đồng thuê với khách cũ.
- Đề cập đến nhu cầu mua gấp, khả năng thanh toán nhanh để tạo lợi thế thương lượng.
- Kiên nhẫn và thể hiện thiện chí lâu dài, có thể đề xuất hình thức thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ các thủ tục pháp lý.
Kết luận: Nếu bạn tìm kiếm một bất động sản vừa có dòng tiền ổn định vừa có tiềm năng tăng giá tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng, thì mức giá 13,5 tỷ đồng là có thể chấp nhận được, đặc biệt khi tài sản hiện đang vận hành tốt. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, bạn nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 12,5-13 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và khai thác thực tế trước khi quyết định xuống tiền.
