Nhận định tổng quan về mức giá 3,15 tỷ đồng cho nhà ở tại Hoà Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Căn nhà có diện tích đất 118.4 m², diện tích sử dụng 118 m², mặt tiền 4.9 m, chiều dài 24 m, gồm 2 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, hướng Bắc, thuộc loại nhà mặt phố hẻm xe hơi, với tình trạng hoàn thiện cơ bản và đã có sổ đỏ. Giá chào bán được đưa ra là 3,15 tỷ đồng, tương đương khoảng 26,60 triệu đồng/m².
Đánh giá sơ bộ: Mức giá 3,15 tỷ đồng có thể được xem là cao hơn mức giá trung bình thị trường tại khu vực Hoà Quý với các đặc điểm tương đương, đặc biệt nhà chỉ hoàn thiện cơ bản, không có nội thất cao cấp hay tiện ích bổ sung nổi bật.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản cần định giá | BĐS so sánh 1 (Hoà Quý, 2023) |
BĐS so sánh 2 (Ngũ Hành Sơn, 2023) |
BĐS so sánh 3 (Gần Làng Đại Học, 2023) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 118.4 | 120 | 115 | 125 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 118 | 115 | 110 | 120 |
| Phòng ngủ | 2 | 2 | 3 | 2 |
| Phòng vệ sinh | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Hoàn thiện | Cơ bản | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện đầy đủ | Hoàn thiện cơ bản |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,15 (26.6 triệu/m²) | 2,85 (23.7 triệu/m²) | 3,3 (30 triệu/m²) | 2,95 (24.6 triệu/m²) |
| Ghi chú | Nhà 2PN tại Hoà Quý, hẻm xe hơi, hoàn thiện cơ bản | Nhà 3PN, nội thất đầy đủ hơn | Nhà 2PN, gần Làng Đại Học, hoàn thiện cơ bản |
Nhận xét chi tiết
– Bất động sản được chào bán có giá 26,6 triệu đồng/m² cao hơn khoảng 10-12% so với các căn nhà tương tự trong cùng khu vực Hoà Quý và gần Làng Đại Học (23,7 – 24,6 triệu đồng/m²).
– So với căn nhà có hoàn thiện đầy đủ và nhiều phòng hơn (3 phòng ngủ) tại Ngũ Hành Sơn (30 triệu/m²), mức giá này vẫn thấp hơn đáng kể.
– Tình trạng hoàn thiện cơ bản và chỉ có 1 phòng vệ sinh là điểm hạn chế so với các lựa chọn khác.
– Vị trí nhà thuộc hẻm xe hơi, mặt tiền 4.9 m, diện tích dài 24 m, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê ngắn hạn.
– Pháp lý đầy đủ, sổ hồng rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
– Dựa trên mức giá tham khảo 23,7 – 24,6 triệu/m² cho nhà hoàn thiện cơ bản cùng khu vực và tính đến đặc điểm căn nhà hiện tại, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 2,8 – 2,9 tỷ đồng.
– Lý do đề xuất giá thấp hơn:
+ Tình trạng nội thất cơ bản chưa hoàn thiện cao cấp;
+ Cấu trúc nhà 2 phòng ngủ, 1 WC, chưa tận dụng tối đa không gian vệ sinh;
+ Mức giá hiện tại đã nằm trên mặt bằng chung khu vực.
– Khi thương lượng với chủ nhà, cần nhấn mạnh:
+ Tình hình thị trường hiện đang có xu hướng ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ;
+ So sánh các căn tương tự đã giao dịch với giá thấp hơn;
+ Khả năng thanh toán nhanh, không phát sinh rủi ro pháp lý;
+ Nếu chủ nhà giảm giá xuống 2,9 tỷ, giao dịch sẽ nhanh chóng và chắc chắn hơn.
Kết luận
Mức giá 3,15 tỷ đồng cho căn nhà tại Hoà Quý là cao hơn mặt bằng chung khu vực từ 10-12% với các bất động sản có đặc điểm tương tự và hoàn thiện cơ bản. Nếu quý khách muốn đầu tư hoặc an cư lâu dài với chi phí hợp lý, nên thương lượng giảm giá về khoảng 2,8 – 2,9 tỷ đồng. Trong trường hợp chủ nhà không giảm giá, cần cân nhắc kỹ về giá trị sử dụng thực tế cũng như khả năng sinh lời khi cho thuê hoặc chuyển nhượng sau này.
