Nhận định ban đầu về mức giá
Với diện tích đất là 60 m² (5m x 12m) tọa lạc tại đường số 9, Phường Hiệp Bình Phước, Thành phố Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh, đất thổ cư, mặt tiền hẻm xe hơi, hướng Đông Nam, pháp lý rõ ràng đã có sổ riêng, mức giá 4,8 tỷ đồng tương ứng với khoảng 80 triệu đồng/m².
Mức giá 80 triệu/m² được chào bán là khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư trong khu vực Thành phố Thủ Đức nói chung và phường Hiệp Bình Phước nói riêng. Tuy nhiên, vị trí đất gần Quốc Lộ 13, sát bên khu Vạn Phúc City, kết nối thuận tiện các quận lân cận, và tiện lợi cho thuê hoặc ở do gần Đại học Luật TP.HCM là những điểm cộng lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Hiệp Bình Phước | 60 | 60 – 70 | 3,6 – 4,2 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, gần QL13, pháp lý rõ | Quý 1/2024 |
| Khu vực Vạn Phúc City (gần Đất) | 75 | 75 – 85 | 5,625 – 6,375 | Đất nền dự án, pháp lý chuẩn, hạ tầng đồng bộ | Quý 1/2024 |
| Phường Linh Trung (gần Đại học Luật) | 55 | 55 – 65 | 3 – 3,575 | Đất thổ cư, hẻm nhỏ, ít tiện ích | Quý 1/2024 |
Qua bảng so sánh, đất thổ cư trong khu vực Hiệp Bình Phước có mức giá phổ biến dao động từ 60 đến 70 triệu/m², tương đương 3,6 – 4,2 tỷ đồng cho diện tích 60 m². Khu vực sát bên Vạn Phúc City có giá cao hơn do tính pháp lý dự án và hạ tầng đồng bộ, giao động từ 75 đến 85 triệu/m².
Kết luận và đề xuất
Giá 4,8 tỷ đồng (80 triệu/m²) cho lô đất 60 m² tại vị trí hiện tại là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung Hiệp Bình Phước. Tuy nhiên, nếu xét đến lợi thế vị trí gần QL13, tiện kết nối nhanh về trung tâm, gần Đại học Luật TP.HCM thì mức giá này có thể chấp nhận được cho nhà đầu tư hoặc người mua có nhu cầu ở thực muốn giá trị gia tăng trong tương lai.
Nếu mục tiêu là mua để đầu tư hoặc ở lâu dài, có thể thương lượng giảm giá xuống mức khoảng 4,3 – 4,5 tỷ đồng (tương đương 72 – 75 triệu/m²) để đảm bảo biên độ lợi nhuận hợp lý và giảm thiểu rủi ro thanh khoản.
Chiến lược thương lượng với chủ bất động sản
- Trình bày rõ cơ sở so sánh giá đất gần đây trong khu vực Hiệp Bình Phước và các hẻm xe hơi có đặc điểm tương đồng.
- Nhấn mạnh đến tính thanh khoản và thị trường đang có xu hướng cân bằng, tránh trả giá quá cao sẽ khó bán lại.
- Đề xuất mức giá 4,3 – 4,5 tỷ với lý do hợp lý, vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán và phù hợp với thị trường hiện tại.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh, không phát sinh rủi ro pháp lý để tăng sức hấp dẫn với chủ đất.
