Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 3,9 triệu/tháng cho phòng trọ 25 m² tương đương 156.000 VNĐ/m²/tháng. Xét trên thị trường phòng trọ khu vực Quận Tân Bình, mức giá này thuộc tầm trung bình đến hơi cao so với phòng trọ thường, nhưng hợp lý nếu căn phòng mới, an ninh tốt và tiện ích đầy đủ.
Phòng trọ diện tích 25 m² là khá phổ biến, đủ để bố trí giường, tủ và bàn làm việc nhỏ. Nhà trống nên người thuê phải đầu tư nội thất riêng, điều này có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí ban đầu.
Toà nhà có thang bộ, không có thang máy, đây là điểm trừ nhẹ nếu người thuê cần di chuyển thường xuyên hoặc có nhiều đồ đạc cồng kềnh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường Hoàng Hoa Thám, Phường 12, Quận Tân Bình – khu vực giao thông thuận tiện, dễ dàng di chuyển đến các quận trung tâm như Quận 1, Phú Nhuận, Tân Bình.
- Hầm xe siêu rộng và bảo vệ, camera an ninh 24/7 tạo cảm giác an toàn cao cho người thuê.
- Toà nhà mới, có hệ thống phòng cháy chữa cháy tiêu chuẩn, an ninh và dân trí cao, đảm bảo môi trường sống yên tĩnh.
- Điểm hạn chế là không có thang máy, nếu ở tầng cao sẽ bất tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại với mức giá tốt trong khu vực. Nếu người thuê có nhu cầu ổn định lâu dài và ưu tiên an ninh cùng tiện ích, đây là lựa chọn hợp lý.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và loại hình là phòng trọ trong toà nhà hiện hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Sỹ, P.12, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Hoa Thám, P.13, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20-22 m² | 25-28 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,9 | 3,2 – 3,5 | 3,8 – 4,0 |
| Nội thất | Nhà trống | Đầy đủ cơ bản | Nhà trống hoặc có máy lạnh |
| Tiện ích | An ninh, hầm xe, PCCC | Không có hầm xe, ít tiện ích | An ninh, thang máy |
| Thang máy | Không | Không | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng phòng mới thực tế, tránh quảng cáo phòng “mới” chỉ mới sơn sửa bên ngoài.
- Xác nhận an ninh hoạt động thực sự 24/7, không chỉ là quảng cáo.
- Do không có thang máy, nếu thuê tầng cao cần cân nhắc yếu tố di chuyển.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và hầm xe có đảm bảo tiêu chuẩn, tránh rủi ro an toàn.
- Thỏa thuận rõ về chi phí phát sinh, điện nước, phí quản lý.
Kết luận: Giá thuê 3,9 triệu/tháng cho phòng 25 m² tại khu vực Tân Bình và các tiện ích đi kèm là hợp lý và không quá cao nếu phòng thực sự mới và an ninh tốt. Tuy nhiên, khách thuê cần kiểm tra kỹ các yếu tố tiện ích thực tế và yếu tố bất lợi như không có thang máy. Nếu được, có thể thương lượng giảm nhẹ khoảng 5-7% giá thuê do nhà trống phải trang bị nội thất riêng và hạn chế thang bộ, đặc biệt nếu thuê lâu dài.
