Nhận định về mức giá 9,7 tỷ đồng cho nhà 4 tầng, 78m² tại Nguyễn Văn Đậu, Bình Thạnh
Mức giá 9,7 tỷ đồng tương đương khoảng 124,36 triệu đồng/m² cho nhà 4 tầng, diện tích đất 78m² tại khu vực Bình Thạnh, liền kề Phú Nhuận và Quận 1 là mức giá khá cao nhưng không phải là không hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản Nguyễn Văn Đậu | Tham khảo khu vực Bình Thạnh – Phú Nhuận (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 78 m² (6x13m) | 60-80 m² phổ biến |
| Diện tích sử dụng | 300 m² (4 tầng) | 200-280 m² phổ biến |
| Số tầng | 4 tầng | 3-4 tầng |
| Số phòng ngủ | 9 phòng ngủ | 5-7 phòng ngủ |
| Số phòng vệ sinh | 9 phòng vệ sinh | 4-6 phòng vệ sinh |
| Giá bán | 9,7 tỷ (124,36 triệu/m²) | 90-110 triệu/m² nhà tương tự |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, cách mặt tiền đường 2 căn, an ninh, gần chợ Hoàng Hoa Thám, giáp Phú Nhuận và Quận 1 | Khu vực trung tâm, hẻm xe hơi, tiện ích đa dạng |
| Tiềm năng cho thuê | Thu nhập khoán 35 triệu/tháng | Khoảng 25-30 triệu/tháng với nhà tương tự |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, công chứng ngay | Yếu tố bắt buộc, chuẩn |
Nhận xét về giá và điều kiện xuống tiền
Giá 9,7 tỷ đồng là mức giá chênh cao khoảng 10-15% so với mặt bằng chung khu vực, tuy nhiên có thể chấp nhận được khi xét đến:
- Nhà có nhiều phòng ngủ và vệ sinh phù hợp cho khách thuê hoặc gia đình đông người.
- Vị trí gần trung tâm, hẻm xe hơi thuận tiện, khu vực an ninh, yên tĩnh.
- Tiềm năng cho thuê ổn định với dòng tiền khoán 35 triệu/tháng, tỷ suất sinh lời khoảng 4,3%/năm (trước thuế, phí).
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, công chứng ngay giúp rút ngắn thủ tục giao dịch.
Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch đầu tư dài hạn hoặc mua để ở thì cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ hẻm xe hơi 4m có đủ rộng cho xe tải lớn nếu cần vận chuyển đồ đạc hay sửa chữa.
- Đánh giá kỹ tiềm năng tăng giá trong vài năm tới khi khu vực phát triển thêm.
- Xem xét lại dòng tiền cho thuê thực tế để đảm bảo phù hợp với kỳ vọng tài chính.
- Thương lượng giá để có mức phù hợp hơn với thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên là khoảng 8,8 – 9,2 tỷ đồng (tương đương 112-118 triệu/m²) để có biên độ lợi nhuận tốt hơn và giảm rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Trình bày rõ nguồn tham khảo giá khu vực thấp hơn, so sánh chi tiết về giá/m² và các bất lợi nhỏ về vị trí hẻm.
- Nhấn mạnh thời điểm thị trường đang có dấu hiệu chững lại, điều chỉnh giá là cần thiết để nhanh chóng giao dịch.
- Đề nghị thanh toán nhanh, giảm bớt thủ tục phức tạp để chủ nhà yên tâm.
- Đưa ra phương án hỗ trợ chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu cần để cân bằng giá trị.
Kết luận
Nếu bạn mua để ở hoặc đầu tư cho thuê dài hạn và chấp nhận mức giá cao hơn thị trường một chút vì vị trí và tiện ích thì 9,7 tỷ đồng là có thể xem xét. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro tài chính và tăng khả năng sinh lời, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 8,8 – 9,2 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn.
