Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 500m², chiều ngang 20m và vị trí ngay đường Đinh Liệt, phường Hòa An, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, mức giá 25 tỷ tương đương 50 triệu đồng/m² đất thổ cư. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Cẩm Lệ. Thông thường, đất đường lớn khu vực này dao động từ 30-40 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Tuy nhiên, điểm cộng là đường trước nhà rộng 20m, đất vuông vắn, pháp lý sổ hồng rõ ràng, không phải đất nông nghiệp hay đất xen kẹt, nên tính thanh khoản và khả năng xây dựng khá tốt. Nếu so sánh với chi phí xây dựng nhà mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn) thì việc mua đất này để xây mới vẫn hợp lý nếu có nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá bán đang ở mức trên trung bình khu vực, nên người mua cần cân nhắc kỹ, tuyệt đối không nên xuống tiền vội nếu chưa kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch xung quanh và tính thanh khoản thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường trước nhà rộng 20m – rất hiếm đất mặt tiền đường lớn tại khu vực này, thuận tiện cho xây nhà hoặc kinh doanh.
- Diện tích lớn 500m², đủ để xây biệt thự hoặc chia lô nhỏ nếu quy hoạch cho phép.
- Pháp lý sổ hồng chính chủ, rõ ràng, giảm rủi ro pháp lý.
- Vị trí sau lưng bến xe, thuận tiện giao thông và kết nối trung tâm thành phố.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để: Đầu tư xây dựng biệt thự hoặc phân lô bán nền. Do diện tích lớn và mặt tiền rộng, nếu quy hoạch cho phép tách thửa sẽ gia tăng giá trị đáng kể. Ngoài ra, cũng có thể khai thác cho thuê hoặc xây nhà ở thực tế, tuy nhiên giá vốn cao nên khả năng sinh lời dài hạn sẽ tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Ông Ích Khiêm) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 500 | 450 | 520 |
| Giá bán (tỷ) | 25 | 18 | 22 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 50 | 40 | 42.3 |
| Đường trước nhà (m) | 20 (đường lớn) | 10 (hẻm lớn) | 12 (đường nhựa) |
| Pháp lý | Sổ hồng rõ ràng | Sổ đỏ đầy đủ | Sổ hồng |
| Tiềm năng phát triển | Cao – mặt tiền lớn, gần bến xe | Trung bình | Khá tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt khả năng tách thửa hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Kiểm tra mốc giới thực tế và giấy tờ liên quan để tránh tranh chấp.
- Đánh giá hạ tầng kỹ thuật xung quanh (điện, nước, thoát nước) có đảm bảo cho xây dựng hay không.
- Xác minh tình trạng pháp lý sổ hồng có thực sự sạch, không bị thế chấp hay lấn chiếm.
- Kiểm tra tình trạng an ninh khu vực do gần bến xe có thể gây tiếng ồn hoặc đông đúc.