Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 7 tầng trên diện tích 50m² tại Lê Quang Đạo, Mỹ Đình 1 được rao giá 15,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 304 triệu đồng/m² sàn sử dụng. Với nhà 7 tầng, tổng diện tích xây dựng khoảng 350m² (50m² x 7 tầng).
So sánh chi phí xây dựng mới hiện nay khu vực Mỹ Đình vào khoảng 6-7 triệu đồng/m² (giá thô + hoàn thiện cơ bản), tổng chi phí xây mới 7 tầng khoảng 2,1 – 2,45 tỷ đồng. Giá rao bán gấp gần 6-7 lần chi phí xây dựng mới, cho thấy giá chủ yếu đến từ vị trí và giá trị khai thác cho thuê.
Nhà xây dựng chuẩn, có thang máy, 16 phòng khép kín với đầy đủ nội thất, pháp lý sạch, PCCC và GPXD đầy đủ. Đây là điểm cộng lớn, giúp nhà vào vận hành khai thác ngay mà không mất thêm chi phí sửa chữa hay hoàn thiện.
Tuy nhiên, diện tích 50m² là khá nhỏ, mặt tiền hẹp 4.8m và ngõ rộng 3m có thể hạn chế di chuyển xe cộ lớn, ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá 15,2 tỷ cho căn nhà 7 tầng với 16 phòng cho thuê tại Mỹ Đình là mức giá cao nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được nếu xét tới vị trí trung tâm, gần sân vận động và bến xe Mỹ Đình, tiềm năng dòng tiền ổn định. Người mua cần cân nhắc kỹ tính khả thi và dòng tiền cho thuê thực tế để không bị “mua giá ảo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Mỹ Đình, sát sân vận động và bến xe, khu vực cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) rất sôi động, tỷ lệ lấp đầy cao quanh năm.
- Nhà 7 tầng có thang máy, 16 phòng khép kín full nội thất, rất hiếm có trong cùng phân khúc, thuận tiện khai thác ngay.
- Pháp lý sạch, đã có sổ đỏ, giấy phép xây dựng, PCCC đầy đủ – điểm mạnh lớn đảm bảo an tâm pháp lý.
- Ngõ rộng 3m đủ cho xe máy và ô tô ra vào tương đối thuận tiện so với nhiều nhà hẻm nhỏ khác tại Mỹ Đình.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để khai thác dòng tiền cho thuê căn hộ dịch vụ (CHO THUÊ DÒNG TIỀN). Với 16 phòng khép kín đầy đủ nội thất, khách thuê là sinh viên, nhân viên văn phòng hay người làm việc gần sân vận động, bến xe Mỹ Đình.
Ở thực không phải lựa chọn tối ưu do diện tích nhỏ, ngõ hẻm và mặt tiền hạn chế. Đầu tư xây lại không khả thi vì đã đủ tầng, giấy phép và đầy đủ nội thất, chi phí cải tạo tốn kém và mất thời gian.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 7 tầng, Mỹ Đình 2) |
Đối thủ 2 (Nhà 6 tầng, Mỹ Đình 1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 350m² (50m² x 7 tầng) | 330m² (55m² x 6 tầng) | 300m² (50m² x 6 tầng) |
| Số phòng cho thuê | 16 phòng khép kín | 14 phòng | 12 phòng |
| Giá bán | 15,2 tỷ (304 triệu/m²) | 13,5 tỷ (409 triệu/m²) | 11,5 tỷ (383 triệu/m²) |
| Vị trí | Mỹ Đình 1, sát sân vận động, bến xe | Mỹ Đình 2, cách sân vận động 500m | Mỹ Đình 1, ngõ nhỏ hơn, cách sân vận động 400m |
| Pháp lý | Đã có sổ, GPXD, PCCC | Đã có sổ, chưa có GPXD | Đã có sổ, GPXD, PCCC |
| Tiện ích | Thang máy, nội thất đầy đủ | Không có thang máy, nội thất cơ bản | Thang bộ, nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, giấy phép xây dựng, PCCC để đảm bảo không có tranh chấp hoặc vi phạm.
- Đánh giá chi tiết tình trạng thang máy, nội thất để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn khi vận hành.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và tiện ích đi lại trong ngõ 3m, đặc biệt đối với khách thuê có xe ô tô.
- Xác minh tiềm năng tăng giá đất trong khu vực Mỹ Đình 1, tránh rủi ro quy hoạch mới hoặc hạn chế xây dựng.
- Đánh giá dòng tiền cho thuê thực tế hiện tại và khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy phòng.
