Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền rộng 5m, diện tích 85m², nằm trên đường Tôn Thất Thuyết, phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Đường trước nhà rộng 7,5m là điểm cộng lớn về giao thông và tiện ích. Giá chào bán 6,85 tỷ đồng tương ứng với đơn giá khoảng 80,6 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất khu vực Khuê Trung, các mặt tiền đường lớn thường dao động từ 75-90 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Nhà 1 tầng, có 2 phòng ngủ, sân thượng và bếp, phù hợp ở hoặc kinh doanh nhỏ. Nhà hiện trạng cũ, chưa có thông tin cải tạo hay xây mới, nên nếu xây dựng mới theo chuẩn thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì chi phí xây mới 2 tầng (~170m² sàn) khoảng 1,2 tỷ đồng trở lên.
Giá 6,85 tỷ so với vị trí và diện tích là hợp lý, không bị đẩy giá ảo, có thể xem là mức giá tốt trong phân khúc mặt tiền đường rộng ở khu vực này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m trên đường 7,5m, thuận tiện vừa ở vừa kinh doanh hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Vị trí sát góc ngã tư trên trục Nguyễn Hữu Thọ – vùng giao thương sầm uất, dễ dàng kết nối trung tâm thành phố và các khu vực lân cận.
- Nhà có sân thượng và chỗ để xe hơi, rất hiếm trong phân khúc nhà mặt tiền cũ tại khu vực này.
- Pháp lý sổ hồng/Sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp để ở kết hợp kinh doanh nhỏ (cửa hàng, văn phòng đại diện, spa, quán cà phê). Vị trí mặt tiền đẹp giúp khai thác cho thuê dòng tiền ổn định. Ngoài ra, nhà có thể đầu tư xây mới 2-3 tầng để tăng diện tích sử dụng, nâng cao giá trị tài sản trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Lê Văn Hiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² (5×17) | 90 m² (5×18) | 80 m² (4×20) |
| Đường trước nhà | 7,5 m | 6 m | 7 m |
| Giá chào bán | 6,85 tỷ | 7,5 tỷ | 6,2 tỷ |
| Đơn giá/m² | 80,6 triệu/m² | 83,3 triệu/m² | 77,5 triệu/m² |
| Kết cấu | Nhà 1 lầu, có sân thượng, 2 phòng ngủ | Nhà 2 tầng mới xây | Nhà 1 tầng cũ |
| Pháp lý | Sổ hồng/Đỏ rõ ràng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ, đặc biệt kết cấu chịu lực, thấm dột ở sân thượng và nhà bếp.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, vị trí không vướng lộ giới hay quy hoạch mở rộng đường.
- Đường trước nhà rộng nhưng cần kiểm tra tình trạng giao thông, có thuận tiện quay đầu xe tải nhỏ hay không.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, tránh gần các điểm ô nhiễm hoặc đang có quy hoạch dự án lớn có thể ảnh hưởng giá trị.
Nhận định cuối cùng: Với mức giá 6,85 tỷ cho nhà mặt tiền 5m, diện tích 85m² trên đường rộng 7,5m tại Khuê Trung – Cẩm Lệ, đây là mức giá vừa tầm, không bị thổi giá quá cao. Nhà tuy cũ nhưng có tiềm năng xây mới, pháp lý rõ ràng, vị trí đẹp phù hợp vừa ở vừa kinh doanh. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nhanh, tuy nhiên nên kiểm tra kỹ hiện trạng nhà và pháp lý trước khi chốt để tránh rủi ro phát sinh. Nếu muốn thương lượng, có thể dùng lý do nhà cũ và phải đầu tư sửa chữa để ép giá nhẹ từ 3-5%.
