Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng trên diện tích đất 44.5 m², diện tích sử dụng 47 m², tương đương diện tích sàn khoảng 235 m² tổng cộng (5 tầng x ~47 m²). Giá bán 13,75 tỷ tương đương 308,99 triệu/m² sàn, là mức giá thuộc nhóm cao của khu Kim Mã, Ba Đình.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay trên thị trường trung tâm Hà Nội, phần thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tương đương tổng chi phí xây dựng mới khoảng 1,4-1,65 tỷ cho 235 m² sàn. Tuy nhiên, giá nhà đất trung tâm, đặc biệt Ba Đình, có tính thanh khoản và tiềm năng cao nên giá đất chiếm phần lớn.
Diện tích đất 44.5 m² với mặt tiền 4.3 m và chiều dài 11 m, nhà nằm trong ngõ (hẻm nhỏ), đây là điểm trừ về khả năng tiếp cận và giao thông. Nhà xây chắc chắn, 5 tầng nhưng chưa rõ năm xây dựng, có thể là nhà cũ đã qua sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy lên khá cao, có dấu hiệu ngáo giá khoảng 20-25% so với mặt bằng nhà cùng phân khúc và diện tích gần đó tại Kim Mã (thường dao động 240-260 triệu/m²). Người mua cần cân nhắc kỹ, tránh mua vội vì có thể trả giá quá cao so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận Ba Đình, tuyến giao thông kết nối nhiều đường lớn như Nguyễn Thái Học, Giang Văn Minh, Ngọc Khánh, Liễu Giai, Đội Cấn.
- Nhà 5 tầng kiên cố, đủ 4 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh phù hợp gia đình đông người.
- Hướng Tây Nam, hợp với nhiều gia chủ theo phong thủy, ánh sáng tự nhiên tốt buổi chiều.
- Full nội thất, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Tuy nhiên, nhà nằm trong ngõ nhỏ, có thể khó khăn khi di chuyển xe lớn, hạn chế quay đầu và đỗ xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình trung bình khá với nhu cầu không gian đủ rộng rãi, tiện nghi. Ngoài ra, với vị trí trung tâm, có thể cho thuê dài hạn hoặc làm văn phòng nhỏ, công ty startup cũng khả thi nhưng cần xét về hẻm nhỏ và khả năng tiếp cận khách thuê.
Đầu tư xây lại có thể không tối ưu do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng và thủ tục cải tạo phức tạp. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và ngõ nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Giang Văn Minh) | Đối thủ 2 (Hẻm Liễu Giai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 44.5 | 50 | 42 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá/m² | 308,99 triệu | 260 triệu | 245 triệu |
| Hướng nhà | Tây Nam | Đông Bắc | Tây Bắc |
| Vị trí | Ngõ nhỏ, trung tâm | Ngõ rộng, gần trường học | Ngõ nhỏ, gần chợ |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tuổi thọ và chất lượng kết cấu nhà (có thể đã cũ, cần xem xét sửa chữa lớn trong tương lai).
- Đánh giá kỹ tình trạng nội thất full có lỗi hư hỏng hay không, tránh chi phí phát sinh sau mua.
- Kiểm tra kỹ hẻm nhỏ: khả năng quay đầu xe, đỗ xe, an ninh khu vực.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh vướng dự án mở rộng đường, giải tỏa trong tương lai.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính hướng Tây Nam có phù hợp với người mua hay không.
