Nhận định mức giá
Giá 26,5 tỷ đồng cho lô góc 101m² tại Bằng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội tương đương khoảng 262,38 triệu đồng/m² là mức giá cao nhưng không phải là bất hợp lý trong bối cảnh vị trí nhà ở khu vực trung tâm quận Hoàng Mai, nhà xây kiên cố 5 tầng, có móng chịu tải cho 7 tầng cùng thang máy, gara ô tô trong nhà và ngõ rộng ô tô tránh.
Điều này càng được củng cố bởi việc nhà có sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng, 2 mặt thoáng lô góc, khu vực dân trí cao và tiện ích xung quanh phát triển tốt như gần bán đảo Linh Đàm.
Tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý nếu người mua có nhu cầu sử dụng lâu dài hoặc đầu tư sinh lời bằng cho thuê hoặc chuyển nhượng lại trong tương lai gần. Nếu mua để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, giá này có thể còn cao so với mặt bằng chung.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Bằng Liệt, Hoàng Mai | 101 | 26,5 | 262,38 | Lô góc, 5 tầng, thang máy, gara ô tô, ngõ ô tô tránh, sổ đỏ |
| Linh Đàm, Hoàng Mai | 90 | 21,0 | 233,33 | Nhà 4 tầng, ngõ rộng, gần hồ Linh Đàm, sổ đỏ |
| Định Công, Hoàng Mai | 100 | 22,5 | 225,00 | Nhà 4 tầng, ngõ xe máy, sổ đỏ |
| Giáp Bát, Hoàng Mai | 110 | 24,0 | 218,18 | Nhà lô góc, 3 tầng, ngõ ô tô, sổ đỏ |
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá khu vực Hoàng Mai và các bất động sản có đặc điểm tương đồng, mức giá hợp lý hơn nên ở khoảng 23 – 24 tỷ đồng tương đương giá 228 – 238 triệu đồng/m².
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, người mua có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh với các sản phẩm tương đồng có giá thấp hơn nhưng gần đây đã giao dịch thành công.
- Nhấn mạnh đến việc căn nhà mặc dù có móng 7 tầng nhưng hiện tại mới xây 5 tầng, người mua cần đầu tư thêm nếu muốn xây đủ 7 tầng.
- Đề cập đến chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng và cải tạo, làm giảm tổng chi phí bỏ ra hiệu quả.
- Thể hiện sự thiện chí nhanh chóng ký hợp đồng để chủ nhà giảm bớt rủi ro rao bán lâu dài.
Kết hợp các yếu tố trên, mức giá 23 – 24 tỷ đồng là đề xuất hợp lý, vừa đảm bảo quyền lợi người mua vừa có cơ sở thuyết phục chủ nhà chấp nhận giảm giá.
