Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Quang Trung, P.12, Gò Vấp với diện tích 42m², ngang 2.4m dài 17.5m, kết cấu 1 trệt 1 lầu, hoàn thiện cơ bản, giá rao 5,9 tỷ tương đương khoảng 140,48 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà mặt tiền cùng khu vực Gò Vấp, đặc biệt với mặt tiền hẹp chỉ 2.4m, gây hạn chế về thiết kế và công năng sử dụng.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² (thô + hoàn thiện), tổng sàn xây dựng khoảng 84m² (42m2 x 2 tầng), chi phí xây mới ước tính 0,5 tỷ – 0,6 tỷ. Giá đất trên 5 tỷ cho 42m² tương đương đất khoảng 120 triệu/m² là khá cao, tuy nhiên vị trí mặt tiền Quang Trung có tiềm năng tăng giá và khả năng tạo dòng tiền cho thuê 28 triệu/tháng là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá đề xuất đang ở mức cao và gần như phản ánh toàn bộ giá trị vị trí và tiềm năng cho thuê chứ không có nhiều dư địa tăng giá trong ngắn hạn. Người mua cần cân nhắc kỹ, giá có thể đang bị đẩy lên khoảng 15-20% so với giá thị trường thực tế các căn tương đương.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Quang Trung: là trục đường chính, rất thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng, mặt bằng.
- Dòng tiền cho thuê cao:
- Nhà mới đẹp, hoàn công đủ:
- Nhược điểm:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí mặt tiền và dòng tiền cho thuê ổn định, căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dài hạn hoặc cho thuê văn phòng, cửa hàng. Đầu tư xây lại không khả thi do mặt tiền hẹp và chi phí xây dựng cao, không có nhiều dư địa mở rộng. Ở thực có thể gây khó chịu do không gian nhỏ và mặt tiền hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Quang Trung, P.12) | Đối thủ 2 (Quang Trung, P.10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 42 | 45 | 40 |
| Giá bán (tỷ) | 5.9 | 5.5 | 5.2 |
| Giá/m² (triệu/m²) | 140.48 | 122.2 | 130 |
| Mặt tiền (m) | 2.4 | 4.0 | 3.5 |
| Chiều dài (m) | 17.5 | 12 | 11 |
| Tổng số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Tiềm năng cho thuê | 28 triệu/tháng | 25 triệu/tháng | 22 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý và hoàn công đã hoàn chỉnh, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về tính an toàn kết cấu, hệ thống điện nước, tránh sửa chữa lớn sau mua.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đậu đỗ trước nhà do mặt tiền hẹp, ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh hoặc cho thuê.
- Xem xét kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại để đảm bảo dòng tiền ổn định không bị gián đoạn.
- Kiểm tra quy hoạch quanh khu vực, đặc biệt các dự án mở rộng đường hoặc thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng dòng tiền hoặc giá trị tài sản.
