Nhận định mức giá 13,3 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 5x17m, 1 lầu, 1 phòng ngủ tại Mỹ Khê 7, Sơn Trà, Đà Nẵng
Với vị trí nhà mặt tiền tại đường Mỹ Khê 7, phường An Hải Nam, quận Sơn Trà, gần biển Mỹ Khê – một trong những khu vực đắc địa bậc nhất Đà Nẵng, mức giá 13,3 tỷ đồng cho diện tích 86m² (5x17m), 1 lầu, 1 phòng ngủ và có chỗ đậu xe hơi được chủ nhà đưa ra là cao so với mặt bằng chung hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như sau:
- Vị trí nằm trong khu phố Tây sầm uất, gần biển, tiện khai thác kinh doanh homestay, dịch vụ du lịch đang rất phát triển.
- Đường trước nhà rộng 6m, ô tô ra vào thuận tiện, khu dân trí cao, an ninh tốt.
- Tiềm năng tăng giá lớn do quy hoạch trung tâm tài chính quốc tế, trục ven biển và cầu Rồng đang được đầu tư mạnh mẽ.
Phân tích so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền Mỹ Khê 7, Sơn Trà | 86 | 13,3 | 154,65 | Nhà 1 lầu, 1 phòng ngủ, đường 6m, gần biển, tiềm năng tăng giá |
| Nhà mặt tiền đường Trần Phú, Sơn Trà | 80 | 11,5 | 143,75 | 2 lầu, gần biển, khu vực phát triển du lịch |
| Nhà mặt tiền đường Hoàng Sa, Sơn Trà | 90 | 12,8 | 142,22 | 1 lầu, gần biển, khu dân trí cao |
| Nhà mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | 100 | 13,0 | 130,00 | 2 lầu, gần biển, khu vực phát triển mạnh |
Nhận xét chi tiết
Qua bảng so sánh trên, giá 13,3 tỷ đồng tương đương gần 155 triệu/m² là mức cao hơn trung bình từ 10-20% so với các bất động sản tương đương về vị trí và diện tích quanh khu vực Sơn Trà. Lý do có thể là chủ nhà tận dụng tiềm năng phát triển kinh tế và du lịch, đồng thời nhấn mạnh yếu tố sầm uất của khu phố Tây và quy hoạch trung tâm tài chính quốc tế.
Tuy nhiên, với nhà chỉ có 1 lầu và 1 phòng ngủ, nếu so sánh về công năng sử dụng và tiềm năng khai thác dài hạn với các căn có số lầu và phòng ngủ nhiều hơn thì mức giá này còn cao. Ngoài ra, đường trước nhà rộng 6m là điểm cộng nhưng vẫn chưa đủ để bù đắp mức giá vượt trội.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 11,5 – 12,5 tỷ đồng, tương ứng giá khoảng 134 – 146 triệu/m². Mức giá này vẫn phản ánh đầy đủ tiềm năng tăng giá và vị trí đắc địa nhưng giúp người mua giảm thiểu rủi ro thẩm định giá quá cao so với thị trường.
Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- So sánh với các căn tương đương gần đây đã giao dịch thành công với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh công năng hiện tại còn hạn chế (1 phòng ngủ, 1 lầu) nên cần đầu tư cải tạo mới có thể khai thác tối đa.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán sẵn sàng giúp chủ nhà tránh rủi ro thời gian chờ bán.
- Đề xuất mức giá 11,8 tỷ đồng như bước đầu để mở đầu thương lượng, có thể tăng nhẹ nếu chủ nhà có lý do hợp lý.
Tổng kết lại, giá 13,3 tỷ đồng là mức giá cao, chỉ nên cân nhắc mua nếu đánh giá tiềm năng quy hoạch và khai thác kinh doanh rất mạnh, hoặc có nhu cầu đầu tư dài hạn và khả năng tài chính dồi dào. Nếu mục đích là để ở hoặc đầu tư ngắn hạn, mức giá đề xuất khoảng 11,5 – 12,5 tỷ sẽ hợp lý hơn và dễ thương lượng thành công.
