Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng thuê là 100m² (6,5 x 14m), mức giá thuê 70 triệu/tháng tương đương 700.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho mặt bằng kinh doanh tại trung tâm Quận 1, đặc biệt trên tuyến đường sầm uất như Nguyễn Thái Học. So với các mặt bằng kinh doanh tương tự gần đó, mức giá này không quá cao nhưng cũng không thấp, thể hiện vị trí đắc địa và lưu lượng khách lớn.
Về kết cấu, nhà có trệt + lửng + sân thượng, không gian thông thoáng, dễ setup, phù hợp nhiều mô hình kinh doanh. Nhà đã có sổ pháp lý rõ ràng, thuận tiện cho thuê lâu dài. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ tình trạng bảo trì nhà (nhà cũ, kết cấu có chắc chắn không) vì thông tin chưa rõ ràng. Nếu phải đầu tư sửa chữa nhiều, chi phí sẽ tăng thêm, ảnh hưởng hiệu quả kinh doanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa ngay trung tâm Quận 1, tuyến đường Nguyễn Thái Học là khu vực kinh doanh sầm uất, gần các điểm nóng như Bùi Viện, Trần Hưng Đạo, Phạm Ngũ Lão.
- Mặt tiền rộng 6,5m, dễ nhận diện thương hiệu, thuận tiện trưng bày sản phẩm và quảng cáo.
- Kết cấu nhà có thêm lửng và sân thượng, tận dụng được không gian đa dạng cho nhiều mục đích.
- Không gian thông thoáng, ánh sáng tự nhiên tốt giúp tiết kiệm chi phí điện và tạo môi trường làm việc thân thiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để sử dụng làm showroom, cửa hàng thương hiệu, hoặc văn phòng công ty – nơi cần vị trí đắc địa và lưu lượng khách đông. Với kết cấu lửng và sân thượng, có thể linh hoạt bố trí không gian cho các hoạt động như trưng bày sản phẩm, phòng họp hoặc khu vực tiếp khách. Ngoài ra, mô hình F&B hoặc spa cũng có thể khai thác tốt nếu chủ đầu tư đầu tư bài bản vào nội thất và marketing.
Không phù hợp làm kho xưởng hay nhà hàng quy mô lớn do hạn chế về diện tích và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Trãi, Q1) | Đối thủ 2 (Bùi Viện, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 70 | 65 | 75 |
| Mặt tiền (m) | 6,5 | 5 | 7 |
| Kết cấu | Trệt + Lửng + Sân thượng | Trệt + Lửng | Trệt + Lửng + Sân thượng |
| Vị trí | Nguyễn Thái Học, trung tâm Q1 | Nguyễn Trãi, gần chợ Bến Thành | Bùi Viện, khu du lịch sầm uất |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Chưa rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng kết cấu nhà, đặc biệt các bộ phận chịu lực tại trệt và lửng, sân thượng có an toàn không.
- Xem xét giấy phép kinh doanh, quy hoạch khu vực có bị hạn chế về ngành nghề kinh doanh hay không.
- Đánh giá hạ tầng xung quanh: đường đi, chỗ đậu xe, tiện ích hỗ trợ khách thuê.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, điều khoản tăng giá và thanh toán để tránh phát sinh rủi ro tài chính.
- Đánh giá phong thủy nếu cần, vì mặt bằng kinh doanh cần hút tài lộc và khách hàng.
Đánh giá tổng thể: Mức giá 70 triệu/tháng là phù hợp với vị trí trung tâm, mặt tiền rộng và kết cấu đa năng. Tuy nhiên, để chốt giá tốt hơn, người thuê có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-10% dựa trên yếu tố chưa biết rõ tình trạng nhà (có thể cần sửa chữa) và chi phí vận hành đi kèm. Nếu không có nhu cầu gấp, nên cân nhắc kỹ và kiểm tra thực tế nhiều lần trước khi ký hợp đồng.
